“一些投资额数以亿计的商场外表光鲜亮丽，开业前轰轰烈烈，之后却屡次推迟开业，到开业时开业率极低，更是没有出现想象中人头涌动的场面，当初设定日进斗金的目标也就成了空谈。”

　　这是对2008年北京商业地产的形象描述。

　　在历经了6年的高速发展后，2008年将是北京商业地产市场的一个里程碑。在本年度内，过往几年开工建设的大型项目诸多会进入营业状态，北京的新商业格局将初步形成。“持有”和“散售”之惑，“基金”与“上市”之难，“饱和”与“空置”之辩都成为了商业地产开发商与商家博弈的焦点。

　　过去的一年，陆续有不少原来从事住宅建设的开发商从长远发展开始研究商业地产在集团地产板块的战略地位，不少开发商纷纷高调宣布进入商业地产。这里面既有合生创展、金融街(000402,股吧)、世贸、富力、龙湖、绿地、复地、金地等大型品牌地产企业的进入，也有中粮、今典、保利、中新、沿海等企业的黑马式进入。

　　一位业内人士的博客这样写道：“近两年扩张过快、理念不对、资金紧张（没有获得上市资金或资本投资）的那些企业，尤其是刚开始试水商业地产的住宅开发企业将不可避免地成为大清洗对象。”

　　诚然，商业地产目前已进入历史开业的最高峰期，但其开发还处在一个起步发展阶段。表面上发展势头良好，然而，地产开发和商业经营脱节、商业地产项目竞争加剧、开发商缺乏专业的商业开发和运营管理经验、建筑形式单一、散售现象依旧存在等诸多因素影响了商业地产发展的速度，使其在高速发展的同时带来不小的弊端。

　　一方面是开发商拼命招商，一方面是商家找不到合适的物业；一方面已建物业大量空置，一方面“新移民”的消费大量外流。北京商业地产既存在迅速发展的冲动，又面临总体混乱带来的发展障碍，在发展过程中“摸着石头过河”的现象将进一步推升商业地产的空置率。

　　2008年北京高端商业市场竞争将进一步加剧，新兴区域店铺数量庞大，商家意愿不高，传统中心店铺有限，需求者众多。在此情形下，新兴区域诸多都会以较低租金条件来吸引商家，而传统商业区的店铺租金则会被抬高，使两者形成了较大差异。

　　虽然今年不会再有如新光天地般大体量的高端项目出现，但将有更多中小型商业项目面世。如位于CBD的金地国际中心与银泰柏悦生活，位于西单的伊势丹百货，位于王府井(600859,股吧)的乐天百货等。而经历过一个高档商业的快速增长期后，受到诸多国际一线品牌的开店速度放缓的制约，2008年后北京的高档商业增长将可能会进入一个滞缓阶段。

　　2008-2009年北京52个主要商业地产项目现状