据广州市规划局公布的白云新城规划显示，白云新城规划范围分为南北两个区域：黄石路以北区域主要发展现代化生态型居住区，并结合地铁站点开发形成居住区及公共设施中心。黄石路以南区域是市、区级的商贸、文化、办公、体育中心。白云新城将成为广州北翼地区的重点开发对象，并以商贸物流中心和低密度健康住宅两大方向开发。

    最近已有集团计划发展白云新城商业部分（旧候机楼改造项目），并计划打造一购物中心。目前广州市北部缺乏大型零售项目，该项目的落成，对于白云区零售商业发展有极大的促进作用。但购物中心在白云区应该如何经营，这的确值得探讨。

    非城市中心区购物中心的发展策略不能与城市中心的购物中心相同

    广州市中心区的购物中心目前已经发展相当成熟，购物中心的开发热点已经逐渐由广州市中心区移往非中心区，如海珠，白云，番禺等，天河则由于珠江新城目前处于开发中，预期也会有2-3个大型购物中心涌现。购物中心的郊区化，或者讲是购物中心边缘化是发展的必然趋势。

    位于市中心区的购物中心如天河城，正佳等可借助天河区的幅射能力，发展为城市级别，甚至是区域级别的购物中心，幅射范围涵盖广州市，甚至珠三角地区，同时也可以借助城市中心区内高消费群体的聚集，往高档次方向发展。

    而位于非中心区内的购物中心，如海珠，白云，番禺等，更适合向区级，或社区型购物中心方向发展。如在近年开业的广百新一城就属于这种情况。

    购物中心经营成功一项重要因素就是拥有相对固定的消费群体；而这个相对稳定的消费群体的构成及规模则要视乎项目周边的环境能否支持，若项目周边人口密度较大，中高档次楼盘较多，高级写字楼较多，则显示这里经营一个中高档次购物中心拥有优越的先天条件。因此项目是否拥有足够规模的，具备一定消费能力的固定消费群，成为购物中心先天条件，也就是我们所定义的核心商圈；假若核心商圈内消费能力不足，即使消费群体规模庞大也难以成就一个购物中心。

    另外项目所在区域在城市中的区域地位，交通条件，项目的商品品牌组合等因素都会影响项目成功与否。

    白云新城购物中心不适合定位为高档次购物中心

    白云新城经营高档购物中心目前来讲是不切合实际。第一，项目周边缺乏高端消费群，第二，缺乏成熟的高档购物环境及氛围。

目前广州高端消费群体消费主要集中在天河，越秀区，另外一个地方就是香港；天河，越秀由于各自在商业上都有自己的特色及优势，因此在高档商业上具备优势，香港则更是购物天堂，吸引众多国内富裕阶层前往购物消费。

    从奢侈品牌商家的角度出发，成熟的商业氛围，周边林立的高星级酒店或高级写字楼是其选点的重要考虑因素，而这些因素在白云区都未能体现，对于奢侈品牌商家毫无吸引力。可以预期高档购物中心出现的地区更应该是珠江新城，而非白云区。

    白云新城购物中心更适合做社区型购物中心，以满足周边居民生活需求为主

    白云区在广州市并不属于核心区域，零售商业发达程度不及天河，越秀，在零售商业地位上，白云区目前是落后的。白云新城购物中心应该以幅射白云区为主，定位为社区型的物中心。期望天河，越秀的消费者前往消费是不合实际，经营档次上应以中档为主，不宜超过天河城；

    之前我们做过一项研究，题目是商业发达地区对次商业次发达地区的吸附作用，结论显示消费者是倾向到商业发达的地区进行零售消费，正如珠三角消费者喜欢到广州，深圳购物，广州，深圳消费者到香港购物，因为香港，广州、深圳，以及其他珠三角城市在商业的发达程度上是有差距，正是这种差距引发消费者从商业欠发达的地区流向发达地区，我们称之为吸附作用。同样地，白云区，天河区，越秀区在商业的发达程度上有差距，天河区，越秀区对白云区存在吸附作用是明显的。

    另外我们研究发现居民日常生活用品消费还是遵循就近消费原则，社区型购物中心首先需要立足本区，切忌本末倒置，放弃邻近市场，选择遥不可及的市场。