——访上海百联置业有限公司副总经理陈觉民

    一个商业地产项目的成功与否，不仅要看选址，区位、结构、环保等因素也逐渐成为业内人士关注的重点

      “在商业地产选址的时候，第一二三个问题都是地段，这是行业的共识，但一个项目处于什么地段，这个地段应该怎么选则是另一个角度的问题。”上海百联置业有限公司副总经理陈觉民认为，对一个商业地产项目的考察几乎可以浓缩为对一个地区区位优势的考量、具体商业项目的结构，以及建筑的环保三个方面。

    区位优势怎么看：规划、产业、人口

    商业地产都是经营性的，对宏观环境的把握程度、以及对一个地区未来潜力的预测等都决定了项目的赢利周期，甚至关系到项目成败。在目前我国经济状况和人民的生活水平都不是很均衡的情况下，在合适的时机、合理的区段进入一个地区，商业地产的培育期就相对较短、收益增大。这就是陈觉民的“区位优势”概念，而这些优势主要是从三个方面考虑。

    首先是政府的规划，其中包括城市的商业规划、对外来投资者的政策、开放度、招商手续、法律环境、商业环境等。这一切因素都决定了项目入住后是否能得到顺利建设、能否正常经营等问题。

    其次是地区的产业支持。没有产业支持的城市是空的，发展是不实的。在有产业的地区还要考虑有多少产业、是否为生产制造业、有没有电子加工业、是否拥有高新科技产业等。因为有什么产业有什么人群，人们的工资水平就可以预期，而工资水平决定了房子的价格及商业地产的潜力。

    同时，还要考虑人口的组成、人均收入等人的因素。例如没有城市白领，就不能建设品牌直销广场;人均GDP达不到2000美元，就很难建设一个大型购物中心。所以，掌握好城市的人口构成才能更好地决定建设一个什么业态的商业地产项目。

    抵制“大项目”诱惑

    “随着人们生活水平的提高，我国商业形态发生了根本性变化。但是商业地产不是无限制的，在不同的地区应该进行不同的结构建设，避免资源浪费、土地浪费。”

    所谓结构就是在不同城市、不同地段，根据发展的不同程度，来决定商业地产的规模。一个好的项目其土地利用率要高，不能浪费土地，不要重复化建设；其次要结构合理，不要追求大而全，要考虑项目的投资回报率。

    另外，陈觉民还指出目前很多中心城市已经不能再搞中心区位，因为商业项目的聚集拥挤、交通的压力、基础设施的改善等问题都制约着这些中心区位的打造。相比来说，许多交通便利的郊区、郊县、城郊结合部等地段对商业项目的需求更大。

    商业建筑也要节能环保

    在区位优势和结构合理之外，陈觉民还认为在商业地产的建设中一定要寻求建筑的节能环保，和中国的实际情况结合起来，在考虑土地利用率、投资回报率的同时，还要考虑人们的承受力，不要过度追求奢华。

    所以，企业的眼光一定要关注到中低档消费的商业建筑。另外，超大的共享空间由于各项成本都偏高，租金价格等自然也会顺势提高。这对大多以购物需求为主的商业项目来说，就容易造成极大浪费，给项目增加许多不必要的成本。