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面临着商业地产项目集中放量、市场竞争日趋激烈、市场周边环境大有雷同的现状，实施差异化战略无疑成为商业地产开发项目谋求独特发展优势的必然选择
“任何一个商业地产必须服务市场，解决市场需求。”中国人民大学博士生导师黄国雄如是说。
在2008年北京奥运会到来之际，以京城为核心辐射至周边区域的商业地产早已在前一阶段呈现集中放量的“井喷”态势。在“选址难与招商难”纷繁的争论声中，以北京前门大街为代表的一类特色仿古商业地产项目，却成功地凭借其“特色”突围发展瓶颈、渐行渐畅。
近期宣布将在北京奥运会开幕前正式开放迎客的北京前门大街，不仅以其浓郁老北京特色而备受瞩目，还吸引了诸如苹果电脑、星巴克、劳力士、阿迪达斯、耐克等众多知名国际品牌的趋之若鹜。
面临着商业地产项目集中放量、市场竞争日趋激烈、市场周边环境大有雷同的现状，实施差异化战略无疑成为了商业地产开发项目谋求独特发展优势的必然选择。
以特色谋发展
商业地产的定位是商业地产开发、商业网点建设的灵魂，部分开发商已经开始意识到实施差异化战略的必要性，利用自身优势重新定位，亮出自己的特色，谋求突破，操盘手法也已开始向多样化、纵深化、专业化发展。
“随着人们消费能力和消费习惯的发展，商业地产业正在不断创新”。中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云评论说，“商业地产是一个不能完全复制的项目，找到属于自身的优势，把其发扬扩大，并固化成自己的卖点，是商业地产的成功基础。”
在国民经济持续增长和即将召开的奥运会的带动下，我国的商业地产自2006年以来得到了飞速发展。以北京市场为例：2007年北京商业市场出现了75万平米齐上市的史上最大供应量，这一供应放量的趋势在2008年还将保持下去。根据世邦魏理仕的预测，在2008年，北京优质商业物业的供应量将在166万平方米左右。
此外，不少原本从事住宅地产开发的开发商，由于日渐紧缩的政策，也都纷纷转向商业地产。对此，汉博集团总裁朱友军表示：“我们可以看到类似于世贸、华贸这类的大型地产商，基本上都开始两条腿走路，一方面大量发展住宅，另一方面把赚来的钱做购物中心和商业街。”
商业地产以特色谋求发展显得尤为重要，实施差异化战略是商业地产开发成功的必然选择。朱友军认为，目前阶段三类商业地产成为了投资热点：旅游休闲地产、城市综合体、购物中心。
旅游休闲地产成投资新宠
旅游休闲地产作为房地产开发中的一个特色品种，已在欧美发达国家发育成熟，在中国则刚刚迈过初级发展阶段、步入发展中期。业内人士分析认为，这个产业一旦发展起来，在文化、旅游、休闲，商业地产方面都能得到很大的价值提升。
随着我国房地产与资本市场的结合日益紧密，境外投资机构对国内大中城市的商业地产看好，另一方面各上市公司也开始越来越深入地进入商业地产领域。
“我个人认为旅游商业地产是很好的产品，是目的性的消费加体验性的消费，有文化底蕴，有市场基础，有较深的挖掘可能性，有丰富的可塑性，商业地产机会会更多，广泛发展”，中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云在出席“中国特色商业地产项目投资峰会暨山海关·古城商业街北京专场推介会”时评论说。犐胶９孛す偶Ｇ蚰诎ㄌ煜碌谝还卦谀诘奈宕缶扒憬崛似磕?00万并逐年递增的庞大客流，能够给古城商业带来勃勃商机，山海关古城商业街也得以凭此成为一个具有深厚人文底蕴的新兴旅游古城。蔡云同时表示，此类商业地产项目“操作难度也非常大，我们中国房地产协会非常关注像‘山海关·古城’这样具有特色的商业地产项目，希望涌现更多成功的案例。”
山海关古城商业街再现明清风貌
俗语云：南有丽江，北有山海关。作为北方非常重要的一个旅游城市，山海关的商业实际上却一直没有得到更好地发展。因此，由河北建投宏越房地产开发有限公司投资开发的山海关临街商业总投资近10亿人民币，被誉为是“河北省文化1号工程”和“2008北京奥运献礼项目”，得到了河北省、秦皇岛市、山海关区等各级政府的大力关注和支持。
重金打造的两千一百米明清民俗商业街，规模空前，总体以钟鼓楼为中心，分东、西、南、北四条大街，形成经典的十字型大街，规划有十余种明清民俗风情业态，主要包括东大街的酒吧、宾馆与情景INN、餐饮配套；南大街的特色小吃、电器大卖场、服装精品店；东大街的旅游商品中心；西大街的餐饮区。山海关商业街项目整体建筑风格为仿明清式，坚持“保文、复古、建新”、“保护第一，开发第二”的原则，同时运用先进设计理念和现代材料技术手段，新建建筑以一、二层为主，青砖墙、灰瓦顶，门窗以红绿黑为主色调。其中东西大街将恢复明代建筑风格的商业步行街，以展示军事、文化、名人府第、古道历史为主；南北大街将恢复清代建筑风格的商业步行街，通过市井民俗文化全面展示山海关古朴厚重的民风，再现古城明清人文及商业文明。
“我们前期的市场定位和思路还是正确的，主要的功能有餐饮、娱乐，休闲，创意，综合性商街”，河北建投宏越房地产有限公司营销总监韩丽琴对记者表示，“秦皇岛作为北京奥运会的分赛场城市之一，希望能够乘着奥运的东风，将古城商业街打造成为一座商业重镇。”
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