零售商跃跃欲试

——2008上半年北京商业地产回顾与预测

    随着奥运会的日益临近，北京房地产市场正出现暂时性的放缓。二季度北京商铺市场的空置率推高至9.5%，较上一季度上涨2.4%。2008年下半年，北京市场预计将有132万平方米的新增商铺空间。预计在2008年底前，商铺市场的租金水平将下跌6％－7％

    “目前国内外的零售商正在大规模地开设新店，一方面是向消费者表明他们致力于在中国市场发展的决心，另一方面也使得市场中消费至上的观念更为盛行。为能让消费者相信，购买了他们的产品将获得一种全新的文化和生活方式，零售商们很有可能进一步激发北京市民的购买力。”在对2008年上半年北京商业地产市场动态和主要指标进行回顾时，仲量联行北京董事总经理兼中国商铺部主管翰德伟如是说。

    在他看来，阿迪达斯新近在北京的三里屯Village开设了其在世界上规模最大的旗舰店，便是这种发展趋势的有力证明。随着新的创新项目投入市场，加之奥运会日益临近，零售商为使其品牌进一步脱颖而出，纷纷大胆推行创新营销理念，从而推动了整个北京商铺市场继续走向成熟。而预计年底商铺市场租金水平的下跌，更为跃跃欲试的零售商提供了大好机会。

    创新零售模式提供全新购物体验

    新供给带来了新面貌，北京的消费者正日益享受到了创新零售模式所提供的全新购物体验：随着北京朝阳公园蓝色港湾国际商区以及前门地区的前门23号的建成，北京购物者将有机会接触到与传统购物中心迥异的购物模式。

    蓝色港湾是一个围绕众多步行街修建的大型低密度零售中心。这里建有数个大型公共广场，步行街纵横交织，很多餐饮店面都有面积开阔的户外空间，可以尽情观赏朝阳公园的景致；由上海“外滩三号”同一开发商所开发的前门23号，则是一个位于旧式美国公使馆区内的豪华精品零售开发项目。该项目由改造后的历史建筑与新建的现代玻璃钢建筑融为一体，各种面向超富裕阶层的国际餐饮、当代剧院和画廊以及私家俱乐部将汇集此地。蓝色港湾和前门23号因其独具特色的经营理念和创新设计，在初期阶段会获得大量消费者的光顾，但是要取得长期成功则要依靠他们利用高质量的品牌和专业化管理为零售商和餐饮经营者获取利润的能力。

    运动品牌零售商加快扩张

    随着奥运会的临近，运动品牌零售商加快了在北京市场扩张的步伐。2008年第二季度，耐克、阿迪达斯和NBA等展开了全新的宣传攻势，旨在充分利用即将到来的奥运会，向本地消费者推介其产品和企业文化。

    这种类型的店面，集传统的商品零售与公司发展历史、在中国的发展状况及其企业品牌文化的展示于一体。其中，NBA和阿迪达斯分别在世贸天阶和三里屯Village新开设了规模庞大的零售店面。两家店面均集传统的商品零售与展览和表演空间于一体。以阿迪达斯为例，在新开店面的屋顶上阿迪达斯专门建了一个篮球场。而耐克公司则选择在奥运会正式开幕88天前，在北京当代艺术的中心——798艺术区的展览空间内举办了一场别开生面的宣传活动。参观者每人可以获得一个预装有100首歌曲的iPod，每首歌曲相对应的是显示耐克公司100项最伟大创新之一的视频影像。

    由此不难看出，这三家运动品牌零售商都意识到了中国消费者市场对其业务发展的长期重要性，目前正大张旗鼓地树立其品牌形象，以便能在2008北京奥运会来临前，使其品牌形象更加脱颖而出。仲量联行中国区董事、商铺部负责人张志贤点评道：“短期内是为了更好地在奥运期间获利，但长期来看，也证明这些国际知名运动品牌纷纷看好中国市场。”

    部分零售物业租金水平将下跌

    2008年下半年将是商铺业主面临较大挑战的一个时期，部分零售物业将在下半年遭遇挑战。而对于计划在年底以及明年年初进行选址扩张的零售商而言，则是一个利好。

    2008年下半年，北京市场预计将有132万平方米的新增商铺空间。尽管部分新增空间可能推迟至2009年上半年完工，但整个商铺市场的供应量在2008年下半年仍将大幅扩张。

    来自零售商的需求预计将会微幅放缓，这是因为目前部分零售商已经实现了其在北京短期扩张的目标，在进一步扩张之前其主要精力将转向实现现有零售店面赢利能力的最大化。随着奥运会的日益临近，北京房地产市场正出现暂时性的放缓。较低的市场吸纳率，以及大量新竣工的空间投入市场，使得北京商铺市场的空置率推高至9.5%，较上一季度上涨2.4%。

    “预计在2008年底前，商铺市场的租金水平将下跌6％－7％。大量的新增供给进入零售市场，为商业地产市场经营带来了一定困难，但是为有关租户、使用者带来了很好的机会。”仲量联行北京研究部经理陈斌指出，“商铺业主必须采取主动策略，才能有效地渡过这一难关。准确的市场定位将日益重要，部分开发商可能采取大幅降低租金报价的策略，以便在开业阶段赢得较高的租用率。”