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摘要：本文提供一种开发购物中心对社会带来好处简明的评估标准。运用一个经济模型来评估对地区的影响，总共有24种不同的模拟方案。这个动态的尤其根据购物中心投资产生的雇员、销售和物业税所作的市场分析提供了对行业有价值的论据。
ICSC委托地区经济模型公司（REMI）对在美国开发的购物中心进行经济价值的评估。本文介绍一些关键的经济效益指标（雇员、销售和物业税）和怎样适当地运用这些结果的方法。
对地区发展是否有利作财税和经济效果的研究于市政当局或地区政府、经济规划部门甚至对当地社会的决策过程是有价值的。
这是一个评估财税和经济效果的定量方法，一方面，一种简单的电子表格式的分析可能再加上部分先前已经被确定的结果。这种分析的方法基于统计，意味着局部因素之间无相互影响。另一方面，开发完善的经济模型常能被用于评估那些局部因素间有交互作用。这种动态分析过程的一个简单的例子就是对税的研究。当联邦政府考虑降低或提高个人所得税税率时，主要需估计联邦政府税收的损失和刺激经济中获得税的收益。估计直接的所得税损失通常可以用统计分析；而它的二次影响只能用得益部门的交互模型。也就是说：经济是否由低的个人所得税率所刺激，从而有一些税的收益来弥补政府财源因减税导致的直接税收损失的可能。
确实，建立经济模型是艺术与科学的结合。本案是REMI为ICSC研究购物中心经济效果建模较好的案例。成立于1980年的REMI进行这种研究已有较长的专业背景。
ICSC提供这项研究的假设条件，REMI工作成员用他们的经济模型来评估这些设定条件。首先，虽然REMI人员已经充分考虑到：如果项目包括的地区类型具有不同的特征从而使结果更有意义。地区有三种可识别的类型：市中心（MSA）、市区和郊区。REMI人员也考虑到有意义的研究应对市场状况计分。计分根据“粗略性”和“显著性”的原则，即：“粗略性”，取排列在两端的状况，那里的市场状况从“无市场竞争”（零售发展被阻隔）到“完全的竞争”——那里是对投资有吸引力的新的商业中心；“显著性”，对评估的案例作了“竞争”对“无竞争”的界定。
接下来，ICSC与一个特别的行业研究委员会一起工作，希望探究购物中心不同类型和形式：可以是在建、重建或扩建的。选择了四种购物中心的形式：地区摩尔、能量中心、生活方式中心和社区中心。
这四种中心形式，三种地区类型和市场竞争状况处于两端的案例，产生24种组合或假设来评估开发购物中心对社会的影响。这24种假设设定模拟时间在25年以上，然而稳定的效果出现在项目确立后的第四年（第一年设定为“建设期”；以后年份为“运营期”）。
REMO经济模型模拟了地区经济部门和各种购物中心投资之间的得益关系。为使结果标准化并提供一些评估效果大小简明的方法，总结资料全以投资每100万美元作对照。如图8-1显示,一个没有竞争的地区摩尔投资每年每100万美元超过25以上的投资创造了32.6个工作岗位。比有竞争环境的（22个岗位）高48％。这种相关性在购物中心不同的类型中略有不同。从生活方式中心的44％到社区中心的51％（均假定无竞争，尽管资料表明地区间的主要差别在于有无竞争）。（生活方式中心每年每100万美元投资不论有无竞争产生的岗位均多于其他类型购物中心的结论可能是错误的）
图8-2显示：地区内有无竞争与产生的就业岗位相关性非常大，虽然实际雇员数量三种地理类型的购物中心有竞争的都高于无竞争的，但在市区这种差别比其他两种地区更大，（有竞争地区高于无竞争市区91％多；而市中心为17％强，郊区则为37％强）
评估效果
资料来源：地区经济模型公司（REMI)和美国国际购物中心研究部
表8-1总结了运用REMI模型模拟24种假设的观察结果，如：显示在表第一行，那是在市中心有竞争的代表性地区摩尔每年每100万美元超过25年的投资产生15个就业岗位。同类型的项目每年每100万美元投资产生总额82345美元的销售和物业税。根据这份总结表，能量中心每年每100万美元投资平均产生的就业岗位和销售和物业税比其他三种类型的购物中心少。
最后，图8-3显示了投资一个购物中心增加工作岗位的24种假设的平均数。图示表明：约91.5%的雇员是由于区域内开发购物中心生成的，地区内的效果中五分之四直接与项目关联。余下五分之一的地区效果是外流人口得益。另外，有直接的和外流到所研究地区之外的人口得益。可惜本研究对这两种效果还未能被细分化，图示仅有地区外一个总数。表现为地区外复合的效果是因新的投资平均产生的岗位占总数的8.5%。记住图示的是报告平均数，而个别假设条件下地区外的差别很大。
这个研究形成了一些“评估购物中心开发的经济效果”的简明方法。很清楚，个别项目必须超越这些方法以便精确地评估特定开发地区的经济效果。虽然如此，这种努力对于社会理解购物中心投资的好处颇有价值。
资料来源：ICSC ：RESEARCH REVIEW, VOL. 14, NO. 2, 2007
1、详见：地区经济模型公司“开发购物中心的经济效果，ICSC，2006”。全文可见在线: http://www.icsc.org/srch/rsrch/wp/index.php ICSC Working Paper Series
2、联邦储备金检察小组的FIT模型是这类方法的例子，详见Dan Gorin, “The Federal Reserve Fiscal Impact Tool,” Research Review, Vol. 12 (No. 2), 2005, pp. 66-70.
3、本研究覆盖代表性地区的特征不一定能应用于美国每个市镇。
4、图显示地方总的效果（建设期、运营期直接与非直接的地方效果）和地区外总的效果。
6、外流人口的收益是诱导与直接影响力的总和。逻辑关系如下：通过引导与直接的影响，直接雇员刺激附加工作的创新，由于创造了更多的工作的机会（一些高收入）地区内个人收入水平提高。导致地区内消费增加，结果是与家庭支出相关的部门需求的提升。这种效应被界定为引发影响力。另外，购物中心的正常运营将需要当地商业提供商品和服务。这种需求的增加对当地经济有互动的作用。——如当地的企业享有更高的收入时，他们转化为对自己中介供应商更多的需求，流出人口收益部分被界定为直接的影响。更简单的是流出人口的影响用在概念上与基础经济的增效和提速一致。
（作者：俞稚玉 俞稚玉专栏） |
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