为进一步探讨这种零售商业未来发展之路，分享成功购物中心经验、推动购物中心产业健康、有序发展，“2008购物中心发展主题论坛”5月7日在北京举办。

　　▲ 以下为在本次论坛上进行的高端对话——“中国购物中心如何成功转型”：

主持人：搜狐公司焦点房地产网新闻中心主任 莫春

对话嘉宾：
中国购物中心产业资讯中心主任 郭增利
澳邦成行总经理成路
戴德梁行商铺部华北区董事 张家鹏
CBRE中国区购物中心管理部执行董事 田克力
北京商业企业协会秘书长 高以道
迈尔时代商业顾问公司策划总监 李克让

　　莫春：很高兴有这样一个机会跟我们各位商业地产专家进行问题的沟通。刚才五位演讲人已经把整个商业地产发展的脉络以及一些我们新开业和即将开业一些商业地产规划和定位等等，都给我们诠释得非常清楚。

　　因为我们主要邀请的是专家型的嘉宾，而且国内、国外的嘉宾都有，我们还是想从宏观的问题切入。首先第一个问题我想问一下郭主任，因为刚才郭主任在自己发言当中对于未来购物中心发展持非常乐观的态度，但是我们也知道今年以来商业地产的供应量非常大，其实对整个商业地产来说也是一个非常大的挑战，同时也是机遇。有关这方面的数据，我想请郭主任先给我们介绍一下。

　　郭增利：谢谢莫春。其实刚才跟莫总开会之前有过一个短暂的交流，就是我们一直在关注这个行业的走势，关注行业走势的时候我们非常关注两个比例，一个比例就是商业营业用房的投资额和社会商品零售总额；第二就是商业用房的投资额和房地产投资额之间的比例。

　　在这两个比例当中我们可以做一个简单的介绍，2003年的时候中国商业营业用房的投资额大致增长39%，当年社会商品零售总额增长率大致是16.7%左右，也就意味着他们之间有差不多20%多的差距，这种差距意味着什么？就是我们当时投放量确实比较大，经过这几年的发展到了2007年中国商业营业用房的投资额大概是2700亿，增长率大概是17%，社会商品零售总额2007年增长是16%，两条曲线对比可以发现过去商业营业用房投资额大大高于社会商品零售总额，到2007年这两个数据逐渐缓和或者是逐渐接轨，意味着整个行业的理性已经出现了。从绝对数据来讲2300多亿，2007年是2770多亿，增长速度从绝对数字上还是可以的。2007年商业营业用房的投资额是2700多亿，整个房地产投资是25000多，也就是意味着零售房地产的投资占整个房地产投资额当中不到11%，国际上投资大体上也就是16、17%，也就是整个房地产当中有多少是利用到零售房地产，国外是16、17%这样一个数字。

　　我觉得中国存在一个结构的问题，今天主题有很多的议题是探讨到底适合发展什么类型的发展中心，这个过程当中我们和焦点房地产网联合举办区域型购物中心全国巡回论坛，这个论坛按照现在计划5月份、6月份分别在长沙和大连继续巡回，已经在深圳和东莞做的两站，包括从土地选址到整个资金实力，我觉得其实情况确实非常复杂，没有标准化的依据，我觉得能够把别人的经验借鉴过来少走弯路就是比较好的选择。问题的关键就是中国商业地产集中式的放量，我觉得再加上结构上出现的不合理，就造成现在很多项目比较反映明显的就是北京、重庆、天津这几个城市，特别是奥运年在北京很多项目原来寄希望于在奥运之前能够开业，但是事实上当一个零售商要面对10多个购物中心，他选择的时候主动权是在零售品牌手里面的，这里面对开发商来说要么放弃自己的一些条件，要么也要重新调整自己的定位，和原来预期购物中心的组合有一定的差距，表象上来看北京购物中心或者是其他地区的购物中心似乎发展过剩。

　　但是反过来，包括我们今天来了很多我认为是国内非常重要的购物中心的代表，其实他们在招商过程当中，我相信有很多的品牌在跟他们谈的时候，他们恐怕都是在做一些取舍，就是他已经有这样的能力去看你的品牌能不能进入到我们的购物中心当中来。在我们上一次培训班结束以后，有几个韩国品牌就到中关村广场考察，说到中关村广场这两年有很大的变化，过去是有商来就很高兴了，但是现在不同，有品牌要跟我来谈你是什么定位，跟我的定位是不是相吻合，能够给我带来什么，我依然看好购物中心的前景。包括前面致辞的时候把社会商品零售总额和购物中心比例做了一个简单的对比，我相信中国购物中心在未来第三产业当中会占有更高的比重。

　　莫春：刚才郭主任说到购物中心总的销售额占所有商品零售总额是10%，这个数据是否准确？

　　郭增利：这个数据是一个推定的数据，就是咱们国家统计局是没有这个指标的，现在上海市统计局已经把购物中心的销售额做了全市统一统计口径，在上海统计当中上海市所有购物中心在当年销售额累加占上海市所有商品零售总额是11%，其实上海购物中心是走在全国的前列，而且经营状况他们不错，所以我们横向做了一个推测，横向来说北京、上海、广州、大连、沈阳这样的城市累加在一起，应该说不会高于上海的情况，所以我觉得还是有一些空间和机会可以挖掘。

　　莫春：谢谢。我们今天主题是探讨中国购物中心如何成功转型，刚才几位嘉宾也谈到从整个发展阶段来看以前是百货业，现在走到购物中心，而且我们有几位专家型嘉宾也提出来区域型的购物中心或者是中小型购物中心以后可能是一个发展趋势。持这种观点的我想请两位嘉宾简单诠释一下，首先请澳邦成行的总经理成路女士。

　　成路：有一个数字我想跟大家分享一下，就是特别不受到重视，现在还没有开始的，购物中心发展潜力空间其中有一个就是邻里社区商业，这在澳大利亚占60%。购物中心是干什么的？就是除了奢侈品以外，这是有限的，主要就是便利，满足人们日常生活的便利性，提高人们生活质量。所谓提高人们生活质量并不是指我在这里面买一个什么包，而是指方便，在我家门口就能够买到，我就能够理发，能够买到非常生鲜的东西，这个便利性是直接关系到每一个人的生活质量，所以这个东西在国内现在是绝对没有受到重视的，这个空间有多大？这是一个非常大的空间，就是小型的购物中心，也就是邻里式、社区式的，能够满足到每一个人的日常生活，跟每一个人的生活都有关系的，现在奢侈品是跟广大的人没有关系，跟少部分人有关系，但是跟每个人都有关系的邻里式的购物中心都还没有，包括几个大型社区都没有这样的购物中心。

　　莫春：就是说这是市场的空白，就是邻里型小型的购物中心。下面再请张家鹏先生给我们诠释一下你的观点。

　　张家鹏：上一次新闻发布会我们有一个商铺的专题叫中小购物中心将成为未来商业地产一个重要的趋势，分析这个趋势的时候我们看到有四个背景的推动。

　　第一就是目前中国的土地价格持续的飙升。昨天有一个客户朋友去廊坊拿地，回来他跟我讲，他说在廊坊市中心明珠商场对面刚出了一块地，不是很大，但是地价是2000多万，那真的是非常可怕的。我前一段时间从威海回来，威海1000多万块钱拿到一块地我觉得都很高了，但是这一块地2000多万，所以我认为这是第一个方面不应该仅仅求大；

　　第二就是房地产商心态的变化，很多项目之前做品牌推广都愿意说西北或者是华东最大，或者是中国最大，现在这种说法不太多了，这是理性的变化，不多关注规模，而是关注未来承受力的问题；

　　第三方面就是刚才成总讲到的社区商业中心，从一线城市开始购物中心大规模增长量的比重上，区域型的购物中心，当然包括社区型的国务中心应当会是一个重点，它服务的半径相对是不大的，所以商业的规模应该也是小的。因为整个人的消费未来是要更便利的，这是第三个方面；

　　第四个方面就是支持的因素。在以前我们说做小的购物中心，在社区也好，非中心区也好，需要主力店，如果没有主力店没有办法拉动，而且可选择租户的范围是小的。目前中型店铺和小型店铺丰富程度非常高了，在小型店铺当中也有可能实现丰富的业态组合，这样一个支持的因素也会推动中小购物中心的发展。我觉得是这四个方面的因素。