上海三益建筑设计有限公司院长高栋

　　高栋：首先谢谢曹主席，在这之前，我们做商业社区，为什么这样讲呢？我们从2005年开始参与整个恒基的设计，在这之前，随着规模的扩大，从2万、3万、5万，一直到10万，其实三益一直在做这个工作。应该讲这个商业有很多的渠道，包括我们自己做了以后，我觉得失败的教训跟经验很多，所以在这里跟大家探讨一些。
   
　　前两天，我应邀去咸阳，给咸阳的规划局，规划院来做一个主题报告，叫大型居住社区的规划设计，主要是讲大型规划社区的发展趋势和发展特点，我在这个话题当中，其实讲到一点，我就说其实对于现在的开发商来讲，真正的难题不在住宅开发，在商业地产开发，因为几乎所有的这个开发商，如果它不是在之前来专业做专业开发的话，一定会碰到很多困惑，因为我相信很多开发商它跟我一样，也是被迫下水，原来并不想做商业，只不过开了一个很大地，有很多的社区商业，他不得不做商业，商业住宅跟社区的开发，住宅的开发又不一样，所以他会有很多的困惑，到底开发商有哪些困惑？其实我们为什么做设计，先要了解开发商的困惑第一个开发上的困惑，他做什么？
   
　　经常有开发商来到社区跟我谈，他问的第一句话，你觉得应该做什么？听这话觉得很有意思，你觉得做什么比较好，现在是反着问我，为什么？开发商对做什么内容的设计，他不知道，他心里没底，商业难在什么地方？如果把商业跟住宅来比的话，第一住宅是一个二元化的过程，开发商、消费者，如果开发商问，我们做什么，是问住宅的话，他一定是在问一个问题，消费者需要什么，但是商业地产，我不管什么商业地产，它一定会是一个问题，另外一个情况，是一个四元化的情况，开发商，投资人，经营者，消费者，所以一个做商业的开发商，他问我们做些什么的问题，他是问三个问题，第一我们的投资人需要什么，第二我们的经营者需要什么，第三我们的消费者需要什么？因为这三个问题，是综合在一块回答，如果我们关注一点的话，就能带来很大的麻烦。
   
　　早些年，商业不是一个分割出售的内容，它其实最适合打包上市，在之前，很多的发展商，非常要，怎么讲，出售也要回笼资金，会把上铺分割出售，我在长安社区做过一个项目，一期他把方案给我的时候，我问他两个问题，发展商不知道，他卖得非常好，确实卖了4万平方，这个事例是一个非常单典型的事例，经营者需要什么，消费者需要什么，他没有关注，这个项目在最后，开业的时候，开了三次也没有我在长安社区做过一个项目，一期他把方案给我的时候，我问他两个问题，发展商不知道，他卖得非常好，确实卖了4万平方，这个事例是一个非常单典型的事例，经营者需要什么，消费者需要什么，他没有关注，这个项目在最后，开业的时候，开了三次也没有正常，哪个商家会进去买，不可能的事情，每次开业不到30%。就说我们跟住宅不一样，做商业的话，非常注重开业这个节点，非常注重开业率，一般来讲，在70%的开业率是正常的，低于50%是有问题的，如果一旦失败，很难恢复过来，所以最后的结果是，因为所有的开业不成功，商业价值大大折扣，所有的人，砸碎乐观甲方的办公室，最后为了宁事息人，把所有的退给他们，这是对说话的理解不透彻，导致商业失败的案例。
   
　　我们讲做什么，是一个定位问题，商业是非常讲究定位的，刚才讲到，如果定位不好的话，之后会碰到很多问题。
   
　　第二个问题，刚才我们谈了，做多大问题，是与区域消费力相匹配的问题，虽然在规划的过程中，确定做多大的规模，但事实上真正去做商业，必须去了解我的区域的消费力，支撑不支撑我这样一个规模的，如果大规模的商业，我的商业辐射力在哪里？我有没有竞争的商圈，能够跟你产生互动，我觉得这些问题必须搞清楚，很多商业死就死在规模做得太大。因为我们讲做商业，其实讲到商业的生态圈，其实可以消化很大内容，待会再说。
   
　　刚才讲蛋生鸡，鸡生蛋的问题。
   
　　再有一个怎么做？其实我们今天的话题，第一我为什么拿商业社区的模式来讲，商业有很多内容，商业之前做了很多的商业，大概做了60家的商业。可以说不同类型的商业，它的模式不一样，探讨的话题不一样，相对来说，社区商业，因为社区商业可大可小，它的范围广一点，而且涵盖面广一点，我们拿社区商业做一个探讨的话题，第二作为设计来讲，设计在当中起到一个什么作用，设计该怎么做？其实我们刚才讲到说，在做商业地产的时候，有很多会有风险的地方，除了刚才我讲到三个以外，第四个也是非常重要的。尤其在运作前期，在运作前期，怎么讲？
   
　　我们讲开发商再做这个，我们以前会，现在可能会少一点，之前会有发展商会做到，把施工做完了，然后再去招商，招商这时候招的一塌糊涂，商家引不进来等等问题，但现在会碰到很多新的问题，在前期什么是最重要的？流程是什么样？商业我刚才说，商业的复杂性，它的产业链很多。从来没有一个商业说，看他很好，总是说运营成功了，才成功了，前期到底有哪些因素决定了它的成功，第一是个大定位，我之所以写大定位，是因为我们定位有很多，定位有大有小，我们如何来定业态跟业种，但我觉得这个太小，我们特别关注整个商区大的定位，我们在这个点上，要去探求商业未来的趋势，来做一个精准的延态，这个非常重要，我们以前讲，商业不是一蹴而就的，是慢慢形成的，在商圈里面，你要么做，你做两类。