基本上每个开发商构想自己商业项目的时候都想要把世界500强的零售商请进来，动辄就是要沃尔玛、家乐福等等，认为这些大型零售品牌商要是能进驻项目充当主力店，那这个项目的招商就基本没有什么问题，开业经营就更没有什么问题。主力店的营销模式运用曾给商业地产销售创造了许多的销售奇迹。一旦主力店被引进，商业地产的销售价格将由此飙升。一时间，主力店成为了“救世主”，作用被夸大。然而，对于商业项目来说，并不是有了主力店就一定成功，没有主力店就一定失败。

　　●主力店效应不可忽视

　　记者近日了解到，在南三环外有一座四层的商业项目，原来三四层被一家大型超市承租，一楼二楼也因为有了大型超市的加盟有很多饭店、小商业项目等来承租，可最近却因大型超市的搬离使得原来热热闹闹的商业氛围立刻变得冷清起来。一楼的快餐店很多都是指着来逛超市的人中途在这里用餐的，现在人流稀疏，甚至有的小饰品店都挂起了招租的牌子。当记者问及饰品店店主为何要出租店铺的时候，老板回答说：“当初买这间铺子就是看中的大超市的客流，现在超市人流消失了，我们自然也就失去了利润来源，没有生意当然要想办法啦。”

　　有关业内人士认为，一旦主力店撤离，留给一个商业地产项目的也许就是灭顶之灾，这就说明了在主力店模式下，商业地产在后期经营中的不足。但是专家认为，引入主力店、次主力店，以及经营业态和业种的资源整合，是要讲科学的，必须尊重市场竞争环境的，要考虑项目未来成长与发展的空间。在国内不同的城市有不同市场竞争环境，但有一个道理就是“市场供给资源与市场需求资源必须有相对的对称性”。因此引入什么样的主力店、次主力店是两个资源配置与整合的问题，否则，也是很难成功的。尤其对于超过10万尤其是15万平方米的项目主力店是必不可少的（都市中心商业区5万至6万平方米以下项目不要主力店也可），不然国内普通的小型店填不满，但也不能过分神话主力店的作用。

　　●理性看待大型主力店作用

　　主力店的作用应该主要从人流量带动和品牌度两个方面考量，当然这两个方面的作用也可以是互相交叉的，但首先要认识到它们是不同的。

　　有的主力店可以在品牌度方面发挥较大作用，但未必它会给其他店铺带来多大的有效人流量。比如，沃尔玛、百安居等这些大型的品牌商家，它们的品牌度非常高，而且光顾它们的顾客也非常多，但它们吸引来的客流多是进行大宗采购，它们未必能被别的商铺共享。如果你是一个时装专卖店，或者首饰店，你觉得去沃尔玛的采购者会拎着大包小包的东西去你店里逛逛吗？我想这个问题许多成熟的商家都会认真考虑的，因为它们是比较理智地看待品牌商家的作用，与傍着500强的心理相比，实际的营业额增长要现实得多。相比较而言，品牌百货店在这两个方面的作用会更好一点。比如美美、伊势丹这些品牌百货，首先从品牌度来讲，没有问题，无论是对消费者还是对商家，人们都认可它们；更重要的是，它们带来的客流可以被许多其他业态所共享。

　　主力店的作用确实很大，但到底能起到什么样的作用，能否达到项目开发的既定目标，我想各个项目应该具体地分析一下，不然，等到开业后才发现问题，后果就严重了。东北各地的万达广场就是依靠沃尔玛品牌的强烈吸引力快速实现店铺销售，但开业后小商铺业主就发现了问题，没有客流共享，沃尔玛的作用才真正地被认识到，但是已经晚了。

　　●主力店效应功大于过

　　国际物业顾问DTZ戴德梁行研究表明，在市场消费迅速增长的背景下，国内外零售商积极抢占店铺资源，使市场竞争日趋激烈，在超市、百货以及建材等领域尤其明显，并且在北京、上海、天津、重庆、大连等城市相继出现了零售企业被迫倒闭或被收购的现象。作为诸多购物中心的主力租户，大型零售商的变动直接造成了其所在购物中心人气的衰落甚至空置，为项目造成了较大的负面影响。

　　针对此市场状况，DTZ戴德梁行商铺部高级董事张家鹏认为，从正面角度分析，大型主力店能够为项目带来相对稳定的人流，促进整体经营；但主力店亦有可能对项目产生重要制约，其若经营不善会引致项目大面积空置以及此面积在后续难以灵活使用。为避免问题产生，商业项目在进行招商工作之前应对市场及项目进行务实研究，综合审慎考量后再确认是否要引入大型主力店，并且如确认选择大型主力店，则亦应对目标商家的综合实力以及与本项目定位特征的匹配性进行细致评估，以最大程度地确保其在进入后能实现持续经营，对项目产生较长期的正面推动。

　　对于已经引入大型主力店的商业地产项目，业主需将此主力店商家视为共同发展成长的重要伙伴，在运营过程中应保持紧密沟通，积极探讨并实施有利双方的连动性营销活动，追求协同效应的最大化。如主力店遇到经营问题，业主方则应进行积极支持，考虑以务实的方式协助其渡过难关，以实现双方的长久共赢。张家鹏先生进一步阐述认为，目前在中国内地绝大部分的主力店都对其所在的购物中心起到了良好的正面支持作用，出现问题的仅在少数，而且在未来相当长的时间内，借助大型主力店提升购物中心对顾客的吸引力仍是值得尝试的重要策略，而现今此零售市场的变化对整体商业地产市场的影响可更多视为有益的警示。