何为商业地产？IT卖场如何能通过商业地产获得增值？商业地产会成为IT卖场的救命稻草吗？它是IT卖场未来的发展方向和重要盈利模式，还是只是急需得到投资人青睐的IT卖场老板们编织的美丽谎言？
 
    “今天的佰腾集团,主要盈利模式已经逐渐转向商业地产。简单地说，佰腾就是要通过品牌的强势运作，搞活IT卖场，实现地产的升值，并以此来获得利润。”佰腾集团副总经理、重庆佰腾数码广场店的总经理王新宏这样介绍。显然，商业地产的运作已经让佰腾集团尝到了甜头。

    据王新宏介绍，佰腾集团的贵阳店是2004年12月份开业的，它是佰腾走出四川、进入其他省份的第一个店。当时整栋楼的价值评估大约是8000万元。佰腾进入以后，通过半年多的运作，将该物业打造成贵州地区最好的IT专业卖场。此后，佰腾对物业进行了产权式商铺的销售。在不到一年的时间里，累计销售额达到3.6亿元，增值350%。

    王新宏表示：“这是佰腾集团第一次尝试商业地产模式的运作。事实证明，将商业地产和IT卖场结合起来的运作模式是行之有效的。”

    目前，IT卖场面临着越来越多的挑战：从大环境来讲，IT厂商的竞争越来越白热化，渠道商的生存空间被不断压缩，产品销售的利润率不断下降；从卖场竞争来看，IT卖场的蛋糕不断被侵蚀，以国美、苏宁为代表的家电连锁企业不断向3C领域扩张，渠道融合的步伐越来越快，宏图三胞、恒昌IT等IT自营连锁卖场也不断加快开店的步伐，以淘宝为代表的商业网站也在逐步改变人们选购电子产品非要到专业IT卖场去的观念，连美国最大的IT连锁卖场——百思买（Best Buy）也在上海开出了进军中国市场的第一家店。

    传统IT卖场的经营者们应该采取哪些措施来获得进一步的发展？佰腾在商业地产方面的成功，似乎为其他IT卖场探索出了一种切实可行的盈利模式。

    IT卖场本来就是商业地产

    近期，记者听到越来越多的卖场负责人开始大谈商业地产概念，与之相关的争论也不绝于耳。

    其实，商业地产并不是什么新概念，也不是什么新模式。在传统的房地产领域，商业地产不过就是区别于民用住宅地产的一种地产形式。

    广义来讲，传统的IT卖场本身就属于商业地产的范畴。不过，现在IT卖场的老板们提到的应用于IT卖场运作的商业地产模式，与传统概念显然有所不同。

    IT卖场一直是按照统一的规划，将整个卖场分割出租给IT产品的经销商，通过店面租金、物业管理、广告宣传、活动推广等方式来获得收入。但是现在，很多IT卖场开始把商业地产的概念引入自身的运作和经营管理中来，试图通过经营IT卖场来带动自身和周边物业的升值，并以此获得超值收益。一些新开的卖场和那些不断在全国各地开店的连锁卖场尤其热衷此说。

    靠资产和经营获利

    颐高数码连锁有限公司总裁刘军认为，传统的IT卖场都是靠租赁和分租的形式获利。它们没有自己的产品，没有很好的现金流，从经营模式上看是非常落后的，而且可持续性不强。在国家的统计分类中，IT卖场甚至都算不上一个独立的行业。而商业地产的概念非常简单、非常明确。专业IT卖场靠租金收入，盈利能力显然不足，而采取靠自己开发、收购等方式，把房地产的要素融合进商业经营，逐渐形成了IT卖场的商业地产概念。这一点和超市、百货等行业类似，都是靠资产和经营的双重价值来实现盈利。

    近两年，国内经济一片繁荣，资产过热现象非常明显，全国各地的房地产价格持续飙升。

    现在，在北京买房子，假如买1万元1平方米的，买100平方米就要100万元，首付30%，其余的70万元采取银行按揭的方式付款。假设银行的年利率为7%，每年需要将近5万元利息。如果将这套毛坯房仅用于出租，恐怕每年的租金连支付贷款利息都不够。但受益于房地产价格的不断上涨，现在每平方米1万元的房子，一年后就可能升值到1.5万元，甚至更高。物业升值的部分肯定远远超过支付的利息。

    与这种情况相似，在地产价值不断上涨的今天，商业地产的升值带来的收益要远远超过商业经营所获得的收益。难怪有越来越多的IT卖场老板把目光投向商业地产。

    应对资金不足难题

    回溯IT卖场的发展，我们可以看到，国内IT卖场在经营初期，由于资金实力有限，很多IT卖场都是靠租赁别人的物业来开办的。这样的经营模式显然存在很多问题。经过一段时间的经营，如果卖场经营火爆，物业的所有者往往会在租赁的物业到期后，提出大幅度增加租金的要求，甚至会收回物业，不再续约。颐高、百脑汇、赛博等许多卖场都有过这样的切肤之痛。

    还有一些IT卖场，为了寻求短期的效益，将卖场的全部或一部分以极高的价格分割销售给许多小业主，更是给IT卖场的后续经营管理设置了巨大的障碍。IT卖场的管理者很难要求各个小业主或者租户按照卖场的统一规划进行产品定位。北京中关村科贸电子城（以下简称中科贸）就是将物业分割销售后，在经营方面遇到困难的典型代表。后来，中科贸从各个小业主手中回租了商铺，再对整个商城进行了重新规划和布局，人气才逐渐好转。

    不过，在北京鼎好电子商城业务总监李忠晋的眼中，“任何销售物业的行为，都是应对发展资金不足的解决方案”。他认为，采取什么方式做商业地产，取决于经营者对金钱和精力分配的选择。如果有足够的金钱，而且经营者把主要的精力放在卖场的运营上，开发商就不需要靠销售物业来获得持续发展的资金。

    鼎好的投资方是房地产开发商，资金实力非常雄厚。所以，鼎好目前在上海和重庆开发的新项目都将采取只租不售的方式，希望获得物业升值的长期收益。据悉，那两个项目都是综合的商业中心项目，建筑面积达20多万平方米，其中都会有部分IT卖场。新项目都是计划2009年开业，目前已经进行到地下施工阶段。

    零成本经营

    当初，由于资金实力有限，许多卖场的经营场地都是租来的，但是，随着IT卖场的快速发展，这些电子卖场很快就尝到了苦果。租赁期满，看着IT卖场经营得风风火火，物业的产权方往往会提高再续约的租金，甚至不再租给他们。显然，靠租赁物业再进行转租的经营形式，让许多电子卖场感觉发展受到阻碍，于是纷纷开始发展自己的物业。

    自己投资买地盖楼，将上面的楼层规划成写字楼，下面做IT卖场。把上面的写字楼卖掉，基本就可以收回整个项目的全部投资，如果运作得好，还可以有可观的盈利。这样，下面的IT卖场部分就可以看做是免费得到的，对于电子卖场而言，就可以获得长期拥有的自有物业，不用再担心房主涨租等不确定事件的发生。百脑汇、颐高、赛博等多店经营的IT卖场企业都有类似的做法。

    百脑汇电子信息有限公司总裁高级助理兼营运企划副总监吴佳容告诉记者，百脑汇目前采取的方式是自建房地产项目，然后将写字楼部分全部卖掉，保留IT卖场的产权只租不卖。

    刘军表示，颐高目前运作的IT卖场项目已经有46个，其中三分之一的项目是采用自建或收购物业的方式，另外有三分之一项目的场地是租赁来的，还有三分之一的项目是与别人合作的。

    这种近乎零成本经营的方式，让许多IT卖场尝到了甜头。而靠销售写字间盈利，也让这些IT卖场有充足的资金保证，不必再卖掉IT卖场的一部分面积。

    百脑汇在早期的沈阳店经营中，就曾经因为卖掉了一部分IT卖场的产权，而给后来的统一规划和管理带来了很多麻烦。要想让已经拥有自主产权的小业主，服从IT卖场的统一管理，需要市场的管理者付出加倍的努力。

    吴佳容表示，现在，如果是资金充足的IT卖场经营者，是不会将卖场部分卖掉的。只有资金短缺的企业，或者有资本运作需求的商家才可能急于通过地产升值获利。“那样的经营方式就太目光短浅了，肯定会影响IT卖场的整体利益。”吴佳容如是认为。

    目前，经过了一段时间调整的百脑汇，又加快了在全国各地开新店的脚步。上海浦东店刚刚开张，西安和哈尔滨的新店也计划在12月营业，厦门和无锡店预计在明年上半年开业，与此同时，武汉、青岛的项目都正在紧张施工中。

    IT卖场的巨大人流是商业地产升值的前提