成都商业地产在经历了2003—2005年的急剧膨胀和滞销阵痛之后，在经历2006年“调整震荡期”后，2007年，成都商业地产开始思考、调整和重新寻找方向。在不断的摸索中，成都商业地产开始向着理性发展。虽然还存在诸多无序和矛盾。总体看来，成都商业地产开发的角色定位已经开始发生转变。持有型物业增多、定制式商业逐步增强。同时，成都近年来的旅游地产开发依然持续火爆。2007，成都商业地产，是复活还是余痛中的挣扎?

　　海外资金激活成都商业地产

　　上半年，高力国际发布了《2007年成都商业地产投资价值报告》显示，许多来自海外的资金开始大量进入成都市场，沉寂了3年的成都商业地产有望取得新的生机。

　　市场重拾理性，政府强力支持以及海外资金积极进入等，将成都商业地产推向了一个健康而良性的轨道。

　　成都房地产市场的发展速度越来越快，其最明显的特征莫过于地产大鳄云集的密度越来越高。2007年，这样的势头再度被大大加强，并主要体现在商业地产的投资开发上。由力宝集团投资的力宝大厦正卖得风声水起；九龙仓“天府时代广场”早已牵动着业内的眼球；凯德置地博物馆地块据称要锁定近百家世界500强企业；仁恒广场现也已破土动工；力迅市中心项目据称将创造成都电梯高端商住单价新纪录；新加坡置地大慈寺地块也将打造精品商住项目；万达锦华城商业有望下半年开业；还有即将走向拍卖席的红星路“成百地块”，几年前就有数家海外财团对其垂涎三尺，近日国土局放出消息，其起拍价就达到了2000万/亩，这一天价数字再次表明，该地块非海外实力财团莫属。据称，该地块今后将打造成顶极商业复合体，成为成都的第一高楼……近年来，众多海外资金在成都商业地产市场上表现异常活跃，随着这些项目的逐步释放，海外资金将拉动成都整个商业地产市场的发展，沉寂数年的成都商业地产也将随之迅速升温。

　　今年以来，市区内具有商用性质的物业正以极快的速度诞生。随着中环广场的重新包装和新世界百货、时尚摩尔财富中心店等的开业，拉开了主商圈的风云战火，西武百货等顶级商业的开张使这个区域地产价值再度提升，连空置两年多的时代广场裙楼部分也搭上了末班车，与百盛签约，预计将于今年国庆开业。加之刚刚亮相的伊斯丹百货、正熙国际商业、群光百货以及众多暗中布局春熙商圈的大型商业，成都城区主商圈的竞争将达到空前白热化的程度。在中心商业区竞争惨烈的同时，成都新型社区商业中心将受到部分连锁商业的青睐，像沃尔玛、伊藤这些大型连锁商业，一直看好一些新型社区商业中心。伊藤洋华堂双楠店良好的经营业绩证明了这一点，今年，伊藤又将布局城东二环路，去年，王府井在双楠也已与同辉达成了合作意向。

　　综上所述，这一切都与包括全球五大行在内的地产顾问机构悉数进驻蓉城有密切关系。在采访中，顾问机构高度一致地表示，相比于北京、上海等一线城市，成都的商业地产市场拥有着无可比拟的市场空间，这正是他们进入成都的重要原因。这些地产顾问机构的到来，不仅搅热了成都商业地产投资市场，还带来新的商业地产投资思路，为成都商业地产的发展开辟新的开发空间，更为成都商业地产开发商引进了更强更优同时更具竞争力的投资伙伴。在这种程度上说，群雄聚集已经彻底激活成都商业地产投资市场。

　　连锁商业扩张步伐加大

　　仁和春天百货布局外光华，人人乐把分店开到了锦都、沙湾路，王府井已选址外双楠开分店，家乐福在一环路万科金色家园旁开店已成事实，伊藤洋华堂准备进军东二环、万达与国外投资公司成立的万千百货准备未来几年在成都开3—4家……与此同时，一些小型的商业连锁店如红旗、互惠、WOWO超市等也逐步向三环外的社区集中区域扩张，大型餐饮连锁、家居店也在进一步扩张。这些连锁商业的快速扩张将给成都商业地产带来新的需求。

　　产权式商铺矛盾凸现

　　“产权式商铺”是一些实力不济的商业地产开发商为了尽快收回开发资金，以偿还从银行、其他企业、以及施工队那里借贷和拖欠的资金，采用把地产分割成小块出售、实施“产权式商铺”开发模式，并向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租，许以8％到12％的高额投资回报。一般来讲，为吸引人气，一些资金紧张的开发商会以极低的租金把10％到20％的商业面积租给有声望的大超市、大卖场，开发商在这一项目上并不赚钱。据了解，目前全国商业平均利润仅为2％左右，根本不能支撑8％至12％的回报。

　　前两年的产权式商铺也不少，像大地城市脉搏广场、新城市广场、铂金城等项目都有部分物业采取了产权式商铺的形式，经过前期的运营，目前这几大项目的产权式商铺的矛盾开始显现。尤其明显的就是大地城市脉搏，经过几次起伏跌荡，商场难以为继，目前物业仍处于空置状态。新城市广场、铂金城两项目也由于经营业绩不佳，业主的回报大部分都由开发商在“硬挺”，产权式商铺带来的隐形危机已经显现出来，随时都有可能爆发。

　　社区商业异军突起还待几何

　　随着成都城市的不断扩张，人们居住的半径不断扩大，现成都三环已成为主城区的范畴，众多新型社区的兴起给社区商业提供了成长的机会。几年前，伊藤洋华堂率先进入南二环，形成了成都最早也是目前最为成熟的社区商业。今年，来自大连的大商集团千盛百货购物广场选址晋阳商圈、准备10月份开业，还有一家是将于今年12月开业的力宝集团旗下的乐宾百货，也将地点选在了三环外区域。成都社区店的春天悄然来临。

　　自留物业比例增大是好是坏

　　几年来，随着投资者逐渐成熟，开发商的实力逐渐增强，开发商的融资渠道逐渐增多，商业地产自持比例开始增加。随着国家对产权式物业的控制逐步加强，成都一些比较大型的卖场开发商不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资，如力宝大厦、香格里拉大厦以及即将亮相的九龙仓天府时代广场、凯德置地的博物馆项目、仁恒广场等物业，都将有大部分甚至全部物业由开发商自己持有进行整合经营。

　　旅游地产项目的开发多而不精

　　自从2005年“锦里”项目的成功运作及蓝光春江花月的面世，一夜之间成都众多的旅游地产项目如雨后春笋般涌现了出来，从目前市场上所能看到的项目，就有文殊坊、宽窄巷子改造、草堂一号、草堂二号及青羊坊项目，这些项目依附于知名的旅游景点，依托文化资源和旅游资源打造商业帝国，使开发商名利双收。

　　另外，还有一些即将推向市场的大型旅游项目地产项目，如城北的华侨城、城南海昌的海洋极地、宝龙集团项目等，这些商业项目都是总体量超过了20万平的大型复合型项目，依靠自身打造的主题公园，自成一个商业系统。

　　订单式商业成主流还是主导

　　以前成都的商业地产开发无序，很多项目都是先开发、后招商，开发商运用住宅开发的手段来开发商业地产的现象十分普遍。这样导致的后果是，一方面市面上众多的商业项目招商困难，二是许多商业巨头急于扩张，却又苦于没有合适的商业口岸及项目。根本原因是开发与招商的“脱节”，开发商对自己开发的项目缺乏一个清晰明确的定位，导致其物业结构、布局等不符合这些大型商业的要求。近年来，随着SM集团、万达等企业的进入，定制式商业开始在成都渐渐兴起，如SM广场与沃尔玛的量身定做、万达与伊藤洋化堂的定制、同辉与王府井的签约等。越来越多的商业地产开发商开始重视开发与招商的一体划，开始在开发前期进行广泛的市场调研，开始重新思考商业定位。