在中国购物中心国际论坛第五届年会暨亚洲购物中心协会2007年会召开期间，焦点商铺网联合中国购物中心产业资讯中心、亚洲购物中心协会共同举办“商业地产成功的金融之道”专场访谈。与您共同分享亚洲商业地产和购物中心成功的投资经验，探索中国房地产企业进军购物中心的发展战略。

　　山本喜三郎，日本富士高株式会社常务董事

　　记者：关于亚洲各国购物中心的发展状况您给我们介绍一下？

　　山本喜三郎：我觉得亚洲的购物中心发展应该总结来讲的话，包括日本、中国、韩国、菲律宾，觉得澳大利亚也可以放到这个发展当中考虑，实际上在整个大环境里面的话，可以从日本的购物中心发展的层面来讲，日本的商业发展来讲的话，从台湾传到中国大陆，还有包括传到泰国，对这些地区的商业发展产生了很大的影响，大家知道日本现在已经进入经济稳定发展时期。某种程度上，人们的消费水平达到相对稳定和安定的状态。那么这种情况下，更多的商业设施，还有新的店越来越往海外发展。在亚洲商业发展和美国、英国、法国这些西方国家有一些考虑上的不同，但是根本不同点是什么，日本作为亚洲国家的话，最早的商业从米店、菜店、鞋店开始的，像购物中心这种大型店慢慢开始出来的，对中小企业是非常大的冲击。从这一点看的话，包括现在日本也是因为这种大型店的出现，某种程度上，破坏了原有的流通环节的结构。之后在中国的话，也会面临同样的问题。就是购物中心的开发，首先会改变这些国家整个流通环境和产业结构的变化。

　　记者：怎么评价这几年中国购物中心的发展状态，还有对中国购物中心将来的发展有什么样的建议？

　　山本喜三郎：我是四年前因为在北京成立一个商业设计公司开始到中国来的，现在过了四年的话，往返中国和日本有一百多次了，看四年前的中国和四年后的中国已经发生了很大的变化，单从商业环境来看，最近几年中国的商业地产开发确实非常繁盛，从提升整个社会经济水平和商业水平来看的话，是一个很好的现象。但是有的时候反过来，细的看这些开发出来的商业内容的时候，觉得其实有很多不是那么理想的地方，他觉得中国的消费者很聪明，对商业设施的使用上有非常强的目的性，比如说食品、水果，这些日常生活必需品，往往选择离自己家比较近的地方购买，比如说服装、电器这种耐用消费品和奢侈消费品，去远一点的地方，或者商业设施比较集中的地方去买，有很强的目的性和划分标准是国内商业开发需要关注的特征。从整个国内商业发展的方向性上，现在有很多的开发商拿到地块以后，更多的不是从消费者的需求，或者周边的环境综合考虑做商业，更多的追求这种视觉上的美感，不管怎么样，先做一个大盒子，或者很漂亮的建筑出来，在这个建筑做出来以后，赶快招商或者销售，争取把这个项目赶快甩出去，国内现有的购物中心在这个开发背景下做出来的，没有考虑到当地的消费市场和周边环境的开发做法，在以后的运营管理过程中会遇到很多的问题。现在的很多的购物中心，业主组合不够合理，商品结构不够均衡，不考虑自己的价格设定是不是符合周边的市场需求和环境，在以后购物中心自己经营的过程当中，会碰到不同阶段的发展问题，从最初到最后，这个购物中心的发展，都没有一贯化，或者围绕一个很明确的一个主题延伸下来，这是现在的很大的问题。他觉得在今后在国内商业这么快速发展的情况下，怎么样把开业以后的运营管理，或者前期关注今后的运营管理体系提到日程上来是一个关键问题。在这一点，日本有一些地方不一样，在日本商业地产开发会有很多法律性的，或者政府法规性的限制。比如说日本是一个地震很多的国家，在做建筑设计的时候，对于房屋的耐震度还有结构有很多的要求，还有日本开发很多的商业设施，应当相当于国内商业网点规划的法律，比如说在这个地区做一个大的商业设施，对周边的道路、环境，还有周边居住，还有周边其他的中小型店铺，会不会产生什么不好的影响，那么下一步应该怎么避免这些影响，在这个法律里面有比较详细的规定。但是现在在中国的话，这一块应该相应不够完善。另外慢慢地在这种商业开发的过程当中，这种大型的商业设施，因为土地的问题，一般都建在郊外，规模可以做得比较大一些，成本也低一些，那么人在购买这种大件或者长时间消费的时候，可以到郊外去，慢慢也造成城市中心的商业的空洞化，今后随着城市空洞化现象越来越明显的话，怎么样解决市内的问题，也是一个问题。

　　记者：像中国的购物中心和亚洲其他的地方的购物中心，最大的购物面积方面，是一个优势还是劣势？

　　山本喜三郎：中国的购物中心和其他的亚洲购物中心最大的区别，面临的市场的购买能力不一样的，因为中国是一个人口非常集中、而且消费非常活跃的区域，在这个区域里面，消费市场上产生出来的购买能力，是在其他国家所不能想象的。所以在现在的话，基本上中国还是一个做一个商场出来不费劲，建出来会有人购买和消费的时代，至于这个时代可以持续多久，坦诚来说，不是特别清楚。一旦做一个东西出来就可以赚钱的时代已经过去以后，中国需要考虑自己购物中心的发展。现在有很多的日本的零售企业，包括世界上其他国家的零售连锁企业都在不断进出中国的市场，在国内开店，那么其他国家也一样。日本历史上就是90年代初的时候，有一次亚洲金融危机，当时涉及到香港，然后菲律宾、泰国，这些国家都有波及到，在当时出现过一次百货店的开发热潮，那么慢慢当时外资进入到这些国家的百货店，经过那次金融危机以后，基本上转为本地市场，从资本所属上，现在中国购物中心的发展面临的问题，怎么样更好地发挥现有国内的零售企业品牌，或者中国自己的民族企业，让它在这个商业市场上发挥更大的能力。在商业领域市场，走出一条具有中国特色的道路来，应该是非常值得关注的。

　　成路Lucy Cheng，北京澳邦成行总经理

　　记者：觉得这几年中国的购物中心发生的变化大吗，体现在哪些方面？

　　成路：因为以前15年一直在澳洲，澳大利亚的银行，我们是管理基金的购物中心，一年现在开发一个大型的购物中心，肯定数量上没有什么机会了，都是成熟的管理，怎么样管理好。中国都在开发阶段，做这行的人觉得有很多的机会，不管是中介也好，还是开发商也好，在品质上提高也非常快。最近北京看了几个购物中心，很不错的。数量上提高，质量上也在提高。

　　记者：除了机会多以外，在发展过程当中，可能是属于一个极度上升的时期，有问题存在吗？

　　成路：以后澳洲购物开发中心，完全是政府规划的，已经11年了，开发一个购物中心，多少平米的，要市政批的时候，都有一个地图，商圈里面有一个购物中心，不可能批的，批了有问题的，全是规划的，不存在恶性竞争，但是也有竞争，但是很少了。中国现在是资源的浪费，有很多的，不专业的，不专业造成很多购物中心也是浪费了，死掉了，给国家整个资源、土地来说，房地产开发的角度来说，土地资源是浪费的，但是在有机遇的，发展很快的过程当中，有很多问题，从国家的角度要重视，首先要规划，购物中心不像住宅和办公楼，唯独购物中心非常特殊，你的消费者还这么多，这种竞争还有资源的浪费很厉害的，政府完全没有规划，应该从政府的角度应该重视这个问题。市政应该今后批商业规划的时候，一定要有专业的人在里面运作这个事情，多少的批商业中心，什么地区配区域性的，什么地方是大型的，这个是有科学的。如果不这么做的话，未来很危险。我看到很多的购物中心恶性竞争。这是政府的问题，你说开发商有问题，但是自己有土地，愿意开发购物中心，没有一盘棋，不知道周边冒出来其他的。所以这是政府问题。现在太紧急了，这个问题应该重视了，要聘请专业的专家做城市规划。

　　记者：我觉得这一点在亚洲区域内中国和其他区域不同的地方，规划缺失导致的问题，还有不同的吗？

　　成路：这是一个专业的行业，不是开发商招两个人可以干了，这是专业的东西，跟卖办公楼不一样的，是持续发展的东西，很特殊的东西，所以通常是聘用专业团队，所以专业团队在那边做。我们当时管最多的时候，整个大型的管理公司，管过200左右购物中心，这个市场很正规了，开发商没有自己管的，中国的开发商没有认识到，要通过房地产的开发赚到利润，后期的管理是运营公司的问题，但是中国现在缺乏运营公司的，有经验的，成熟的公司来做这个，所以变成开发商自己组织团队来做，有好多不专业人士，自己非常想要的东西，那么唯独购物中心是消费者先有，有了人流了，然后是零售商有钱赚，给你租金。还有运营公司也可以赚钱，最后才是开发商。但是你仔细想做到很不容易。我们做很多项目特别困难，期望值太高了，一开始的时候，但是有一个培养持续发展的过程。这是很大的区别，购物中心专业化。咱们说的是持有的，需要专业化。

　　记者：这几年可能有一点慢慢地改变？

　　成路：变化很大，他们也在找这种人，找这种公司。那么这个市场现在发展因为很年轻，里面也有很多鱼目混珠，里面有一些东西的踏踏实实做，另外一些不管中介也不太负责任，因为开发商也受骗过，比如说好几百万一个报告，还是不知道怎么做。我们公司采取的住厂，跟开发商在一起，有问题有问。而且还有很多的细节问题，开发商没有经验，等你发现地时候就晚了，就好象大型购物中心在北京推迟开业，因为做得不专业，如果这些问题按照时间表预测的话，不应该发生的。

　　记者：如果说这个专业公司进入比较早的话，可以避免很多的问题。刚才说的是对中国的建议。除了这一点之外，还有什么呢？

　　成路：另外的建议就是说从一开始划分的时候，就应该找专业人士介入。还有持续发展。好多开发商没有认识到购物中心招商完了以后，就认为万事大吉了，其实万里长征走完了第一步，如果商家运营不好，可能一夜之间全部没有了，看你怎么持续运营，就是开业的第一天，很多人没有认识到，开业完了就完了，运营管理不重视，现在招商很重视，但是持续的运营需要培训、需要专业人员介入。这个方面需要重视。

　　记者：其实后期还有一些调整的过程。

　　成路：你要解决，你要听他们，听消费者的，哪个商户不对要进行调整。

　　记者：您觉得中国的购物中心或者亚太区来说的话，有什么优势吗？

　　成路：咱们在高速发展过程中，他们所有都看好这个，所以都往这里走。他们认为机会越来越少了，但是很成熟了，都想进入年轻的市场，做一点什么，这是大家有目共睹的，还有亚太的来的，世界各地的都对这个感兴趣。

　　记者：还有各界呼吁的事情吗？

　　成路：政府从规划来说，注重商业的网点布局。我在杭州的时候设计过一个项目。在北京设计项目的时候，也希望一个大社区的购物中心，满足周边1.5公里的，办公楼的，顶级设施的满足。对顶尖级的消费者毕竟人数很少，我极力在我们的项目里面，跟开发商灌输这种生活性的购物中心，里面可以买咖啡，宠物店，儿童教育，所有东西都在身边，不是所有的开发商可以认识到，我策划过几个项目，期望值特别高。我一再说，每个城市、澳大利亚悉尼只有一个名牌，别的地方没有。80%、90%的购物中心都是生活性的，你进去以后包括娱乐、餐饮，生活的这些东西都满足了。我在那边生活15年，已经非常受益于这个购物中心。我每天下班都去，奢侈品的购物中心可能一年去一次，但是生活性的购物场所是你每天生活的中心，你干任何事情都去，成了人们交流的一个场所。还有发展成了一个老年人，因为全世界老龄化马上开始的，成了老年人活动的中心，这个比重越来越大，这个白天给老年人提供一个活动的场所，非常人性化。我觉得这个非常缺乏，我在苏州策划就是邻里购物中心，满足日常人们的生活，北京我们极力走这条路，唯独生活性的没有，人们还是生活不方便，盖了这么多购物中心，每个人说还是生活不方便。我现在策划在北京的西南路，连裁缝都有，进了购物中心以后，我想裁减衣服，裤子长了裁减一下，方便到这种程度，擦一下皮鞋，或者修理店等等的非常详细，非常人性化的东西。炒作概念在中国太多了。

　　Lili Wong，黄莉莉顾问公司创始人，加拿大购物中心行销专家

　　记者：谈一下您对中国购物中心的看法和建议？

　　Lili Wong：购物中心面积做得太大，发展太快了，没有做市场调查就发展了。在加拿大也做大的，但很多是小的。在加拿大当初发展过程当中，缺乏经验的时候，先盖一个小的，有了经验以后再做大的，以免犯大的错误。美国是四万多个购物中心，人口是三个亿，加拿大三千万人，只有四千多个购物中心。根据我的经验，可以进行一个横向的比较，我们三千万人，四千多个购物中心，对中国一个城市来说，按城市人口来说，一个城市可能70-80个购物中心的数目，应该按比例发展。还有按人均GDP多少。你要做人口调查的。

　　我觉得在中国未来现在不是发展很快吗，一个是缺乏专业人士，专业招商人士，专业运营人士，这种专业人士很缺乏，在长期发展来说，如果管理系统大家都不一样的，全都不专业的话，短期来说没有问题的，长期来说肯定出问题的，在管理体系来说，自己有一个完整的专业的体系，那么大家用专业的手段来做这个事情，就会有好处。应该有一个评判的标准。在加拿大来说，一个购物中心有4-6个主力店，没有这些主力店的话，一般不会搞起来。有四层，每一层都有主力店，每一层的人流没有问题会把人流引来。现在中国的购物中心可能只有一个主力店，放在地上或者地下。给你的感觉不一样的，好像自己有一个独立的出入口，但是实际上人流是不动的。我们有自己的主力店，1-4层有自己的出入口。主力店有的时候分成两部分资产，这个持有人不一样，对我们来说比较灵活，出售和持有各方面运营比较灵活，可能中国现在的大的购物中心，一个购物中心的持有人持有这个东西，有的时候可能有一个难度，包括资本和回报。我们会分成不同的资产部分。有点像北京的家乐福，以自己的超市为中心，她介绍是说加拿大的百货也是这个情况，一旦给我们之后，会组成一个小的商户，自己是一个小的购物中心。加拿大刚刚开始发展购物中心的时候，还不注重促销，现在越来越密集，越来越多了，现在必须做这个，你不做这个，人家会有选择的，现在促销变成非常非常成熟和必须要做的，每个购物中心都要做，每次做的时候，提高人流和销售额。如果你发展很多购物中心以后，你不做市场的话，消费者不是你忠实的客户，你要用促销的手段，要有自己的忠实的客户。花一笔大钱做一次促销，可能中国的开发商不愿意做这个，但是实际上把这个钱分散之后不断做，持续地做，才可以培养你的忠实客户，让他们不断回头来。让人不断回来，这个非常重要。