土地，土地

　　不过，真正影响SOHO中国上市进程的决定因素是土地储备。长期以来，SOHO中国以单个项目的开发和营销引人瞩目，并不进行大规模的土地储备，这种模式不符合海外投资者的胃口。海外投资者判断房地产公司投资前景的最重要依据，是土地储备或者长期物业。因此，SOHO中国虽然在中国内地名气很大，却始终难以吸引海外投资者的重视。

　　今年6月，SOHO中国在再次传出通过香港联交所上市聆讯的消息后，将上市日期推后。据说，原因还是由于土地储备不足，承销商定价未达潘石屹的心理预期。

　　从2005年建外SOHO开发进入尾声起，潘石屹就忙于参加北京的土地“招拍挂”，包括备受瞩目的摩根中心、广渠门地块等，但都空手而归。期间，SOHO中国还和阳光100置业集团签订了销售推广和商业管理输出协议，派出团队帮助阳光100管理烟台、重庆等地的商业物业。阳光100的创办人为易小迪，与潘石屹结识于当年的海南大开发时期。

　　今年3月，SOHO中国高调宣布，以土地转让的方式，从首创置地手中获得北京闹市区三里屯南街的一个地块，规划建筑面积63万平方米，转让价格35亿元。业内人士普遍认为，SOHO此次斥巨资增加土地储备，就是为香港上市做准备。

　　三里屯南街是北京颇有人气的酒吧一条街的组成部分，对面是由香港太古地产投资开发的新三里屯项目。该地块最初由北京通盈房地产开发有限公司拥有，其大股东是首创集团旗下的北京首创恒融投资有限公司。首创原计划兴建一座名为巴黎城的商业项目，不过由于拆迁难度很大，迟迟未能开发。

　　这块据称最初转让价格不超过5.78亿元的地块，最终被以差不多翻了五倍的价格卖给了缺地的潘石屹。

　　前门地块

　　从2006上半年开始，有关SOHO中国即将参与北京前门改造项目的传闻就在业界流传。

　　7月18日，北京市崇文区政府在北京正阳门箭楼上举行新闻发布会，宣布启动前门大街招商计划，潘石屹以嘉宾身份与会，并与全面负责前门改造建设项目的北京天街置业发展有限公司(下称天街置业)董事长田耘并肩而坐。不过，有关合作细节，当事各方一直讳莫如深。

　　天街置业成立于2004年，隶属于崇文区政府。根据公开资料，该公司拥有前门大街及东片保护整治项目的开发经营权，东至前门新建东侧路，西至珠宝市街、粮食店街东侧，南至珠市口东大街北侧，北至月亮湾南侧。

　　早在今年3月27日，由潘石屹担任法人的北京丹石投资管理有限公司就以1.44亿元的代价入股天街置业，占股49%，成为第一大股东；原第一大股东北京市崇文区国资委占股48.5%，退居第二；另一家隶属于崇文区国资委的北京崇远投资经营公司仍然占股2.5%，为第三大股东。新公司已于4月28日完成了工商变更手续。

　　丹石投资于今年3月12日刚刚成立，公司注册资本2000万元，法定代表人为潘石屹。显然是一个为入股天街置业而专门设立的壳公司。

　　2007年4月13日，北京市崇文区人民政府在其官方网站上发布消息，称北京丹石投资管理有限公司已在崇文区顺利完成税务登记，该公司主要经营前门地区相关建设项目的投资及管理工作，今后将成为崇文区纳税的“新亮点”。

　　天街置业的投资三方对各自业务和收益均进行了明确的划分，并约定在公司内进行独立核算。其中，崇文区国资委和崇远投资负责政府划拨的11块文化修缮保护用地的文物保护及房屋修缮工作、项目内的古都风貌保护、市政道路设施和公共有轨电车的经营维护，丹石投资则以公司名义负责完成前门地区政府划拨地块以外地块的开发、设计、建设和销售、租赁、经营。

　　值得注意的是，投资三方在合作谈判中确认：崇文区国资委和崇远投资不仅对项目的古都风貌保护、文物保护有“决定权”，对项目的商业定位也拥有“充分的话语权”。

　　不过，除了公司董事长，天街置业的新一届董事会成员全部由SOHO中国委派，分别是潘石屹、张欣和SOHO中国执行总裁阎岩、常务副总裁苏鑫，曾负责海南博螯蓝色海岸项目的李虹则担任总经理。这意味着SOHO中国基本接管了天街置业的公司决策和日常管理事宜。

　　根据北京市国土资源局网站最新的资料显示，天街置业目前共取得了前门改造项目中26个地块的开发权，合计面积49910.96平方米，土地成交价3.93亿元，规划用途全部为商业。

　　前门改造是北京市规模最大的旧城改造项目，主体工程包括前门大街及东侧路以西地区，规划占地面积22.4万平方米，规划建筑面积40.2万平方米，预计将于2008年奥运会前完工。