一些地产圈内的精英们探讨了许多地产方面的话题。普遍认为大连的商业地产存在着诸多问题。似乎是开发商的思想不到位。但这话说起来却又模棱两可。你说开发商不了解商业地产吧，其实人家意识到了商业地产的利润要远远高于住宅地产；你说开发商了解商业地产吧，可他们却抓不住其中的利润点，出现一个又一个败笔。本来能够让开发商赚的钵满囊鼓的商业地产却恰恰伤得他们不轻。具体伤在何处呢？

　　是玩地还是玩资本？

　　商业地产毕竟不同于住宅地产。住宅地产讲究的是“五快”：快速投资，快速建设，快速销售，快速回款，快速再投资。但商业地产更侧重于资本的长线运作。它对于一个开发商的资金链，信托资质，行业远见和抵抗风险等方面都有严格的要求。既然其本质不同，就不能用同一思想来一勺烩。说一句不好听的那就是：商业地产不是谁都能玩的。

　　是先建设还是先招商？

　　这还是能牵扯到住宅地产的打法。住宅是先设计，盖好了之后让老百姓看着户型来买。但成功的商业地产运作者却会反其道而行之。先招商，再设计。比如万达，他们在拿到一个商业项目的时候，他们会先招商，当然，他们通过数年的商业地产运营，已经有了相当固定的合作伙伴，招商的难度比普通开发商要低很多。通过招商，确定合作伙伴，并跟他们进行设计沟通。看看商家都需要怎样的格局和规划；看看他们对于交通动线及公共设施的配置有没有要求。通过吸纳意见而确定方案，把招商难的风险提前规避。

　　是卖还是租？

　　卖商铺实际上是开发商急于回款的表现。他们思想还是局限于做住宅地产的那个状态。做商业地产不能着急，那是在用很多的资本去赚取更多资本的业态。他们一售而空，虽然把后期风险售了出去，但同样也把冰山下的利润也拱手相让了。商铺的出租不仅能放长线钓大鱼，更能便于管理，控制增长利润。南方的众多商业项目都是如此操作，例如万象城。当然最重要的是能够为今后“傍个大款”而储备“嫁妆”。

　　是单打独斗还是强强联手？

　　说实话，在北方地区，中介机构普遍不受重视。面对如今的好市场，做住宅倒也罢了。做商业可是光靠自己就玩不转的。见过戴德良行，仲量联行等机构的商业地产研究的人都会大跌眼镜。人家把市场分析的，那叫一个透，从政策到形势；从策划到整合。他们能提供最佳项目形态，能在国际化招商过程中起至关重要作用，可以全程提供专业水准的规划，会确保规划设计出优质商业设施，并能够代表客户项目与国外商家有目标、有选择地进行交流。我相信这些对于一个开发商来说都是必须的。

　　是看十年年还是看三十年？

　　这又回到了开发商的理念问题上。关于投资回报，不同的人有不同的想法。但可以肯定的是，一个成功的商业项目的投资回报将会在三十年左右，甚至更长。没有长远的思想，做不出纯粹的商业项目。急功近利是很多开发商在运作商业项目时的统一弊病。所以，看得多远，不仅关系到项目的命运，更关系到企业的前途。做之前还得三思啊。