“万达第三代商铺主要是持有，以后项目也不会再销售。”北京万达常务副总卢明表示。随着对商业零售风险日益清晰的认识，以及自身资金实力和运营经验的加强，商业地产的运作者开始向商业自持的道路转移，尽管这一过程的代价和风险都可能在预料之外。

　　转变

　　尽管目前仍存在众多零散出售的商业项目，但就目前一致的观点，持有经营无疑是保证商业地产后期规划和经营顺利进行的起点。近年来的诸多项目纷纷自己持有产权，包括金地中心写字楼及商业、中海广场，以及首创集团A-ZTOWN项目全部商业面积等等。而北京万达广场，除一期的底商面积有零售外，二期的商业面积全部持有。

　　北京万达广场作为万达集团第三代商业地产的主要产品之一，二期全部由开发商持有的商业面积，是采取购物中心的形式，主要由沃尔玛、新世界百货、万达影城几个主力店构成。

　　“万达的方式在北京的项目中是有一个大的变化的。”DTZ戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏表示，万达现在卖的都是底商，而其之前也会出售购物中心的面积。例如购物中心二层是一个大的主力店，一层就拆开卖了。实际上，同样是作为第三代商业地产项目的宁波万达商业广场，根据万达的规划，就在沃尔玛、百胜等主力店旁边开发了几百家小型商铺出售。

　　商业产品主要可分为社区底商商铺、商业街商铺、批发市场商铺及购物中心商铺。张家鹏认为，一般而言，这几类商铺的投资风险呈递增趋势，购物中心的投资风险最高而最不适合零售，相对而言，底商的投资风险最低。“从底商到购物中心，对管理要素的要求越来越高，最适合投资的是底商，其他的都不适合零售。万达现在卖的都是底商，这是一种合理化的趋势。”

　　事实证明，由于住宅开发商经验和操作能力的原因，诸多社区底商的投资状况并不乐观，然而，零售购物中心所带来的后果，依然为上述观点提供了可靠的证据，如已经成为旧案的“巨库”和“第五大道”，新近的有开业不久、经营状况还不尽如人意的SOHO尚都。底商和商业街属于独立式产权商铺，而购物中心则属于分割式产权商铺，对整体的依赖性更大。SOHO集团的产品从SOHO现代城、建外SOHO到SOHO尚都，实际上存在一个从底商、商业街到购物中心转换的过程，但其经营方式全部为零售，无疑会埋下风险；而首创集团在A-ZTOWN商业项目上选择全部持有，无疑可以视为经历过“巨库”和“第五大道”滑铁卢后的一个有利转变。

　　不过，无论是出售还是持有，都只是一个起点，后期的如何运作才是关键。

　　主力店猜想

　　利用自持面积低租金引进主力店是现在诸多商业项目惯常采取的方式。大的主力店的入驻会减少招商的压力和后期经营的风险。金源时代购物中心的主力店新燕莎、易初莲花等为吸引人气就发挥了重要作用。万达所提倡的订单式的商业模式基于其与国内外众多公司结成的战略联盟，“例如沃尔玛，他们自己的招商经验可能比开发商还丰富。”卢明表示。

　　“主力店是解决生存问题。”张家鹏说。显然这是一个初级的要求。而北京万达广场全部采用主力店的方式，俨然延续了万达之前战略联盟的模式。“一开始也有人模仿这样的方式，结果发现收入没有多少，整体回报率低，投资回报的周期过长。”中盛基业地产顾问公司总经理张延杰认为，采取这样的方式，开发商比较苦。“一般都是采取一个主力店的方式。”

　　而主力店与寄生店，以及多个主力店相互之间的关系，也是需要关注的因素。实际上，北京万达广场最开始洽谈的百货店不是新世界，而是高端百货业的日本西武百货。有业内人士表示，最后没有实现合作的原因之一是因为沃尔玛在楼下，西武百货认为沃尔玛大众化的定位与自身的定位并不符合。

　　而对于目前北京万达广场的格局，也有人批评沃尔玛入口布局不合理，使得一楼的商铺并没有分享到沃尔玛带来的人流。据观察，处于地下一层的沃尔玛出、入口的扶梯，位于万达广场临街建筑的背面，只能上下出入沃尔玛卖场，并不能直接进入新世界百货的一层。

　　“此外还有一个人群一致性的问题。”张家鹏表示，主力店吸引到的人流，是不是商铺可以分享的人流，这需要前期做好配合。此外，张家鹏提到主力店模式可能存在的弊端：主力店限制了租金的收益，由于占地面积较大，也限制了项目未来定位的可调整性，例如，一个商业项目的位置偏一点，靠引进主力店吸引人气，如果5年以后，区域成熟了，档次提升，但是主力店的签约一般都在10到15年以上，这样对定位进行调整就很困难。张家鹏表示，目前美国正在兴起LifestyleCenter的业态模式，一般位于人口密度的居住区中央，没有大的主力店，都是由中小店铺组成，建筑多为低密度的开放空间，人们可以在这里购物和休息，是一种更强调消费体验的模式。不过就我国目前来讲，大型主力店模式依然会是购物中心可能实施的重要策略。

　　另外，对于许多与写字楼结合起来的商业项目而言，商铺的经营水准也会极大地影响写字楼的品质。“对写字楼来说，商铺就像是一个人的皮鞋，商铺经营得好不好就好比皮鞋擦得亮不亮。”张家鹏表示。位于阜成门的万通大厦一开始的定位是偏高端，后来改成了市场，生意非常好，但这一转变却对其写字楼项目的品位带来了影响。基于同样的考虑，紧挨着万达的金地中心商业，全部持有并将与一个做奢侈品的运营商合作，保证购物中心品质的同时保证对其写字楼品质的维护。

　　“万达它现在是有钱了，才有能力持有。”张家鹏表示，在资金的回收方面，万达之前的一些项目对回款数量是有严格要求的。经历了以单店为主的第一代商业地产、以组合店为主的第二代商业地产模式，以及到目前所谓城市综合体的第三代商业，尽管由于产权分割销售等原因，导致了沈阳万达商业广场拆除重建等问题，但这个过程显然为万达积累了资本，并为其进入一个相对而言更为健康的薄利的自持阶段打下了基础。