李世濠生于香港，1989年毕业于加拿大麦玛斯大学工商管理系，1991年移民加拿大，并以地产经纪人的身份投身地产界，1997年李世濠应邀加盟上海仲盛房地产集团有限公司，很快一系列骄人的销售业绩使他策划销售的项目在上海成为最具代表性的知名楼盘。1999年被北京京港物业发展有限公司聘为总经理首席顾问兼销售策划总监的李世濠先后负责该公司城市广场、都会华庭、都会国际、东方银座项目的整体策划销售运作。2004年李世濠加盟北京财富房地产开发集团，负责财富公馆的全面操作运营。现任北京正鹏房地产开发有限公司副总经理，操盘望京国际商业中心项目（朝庭）。

　　从抄袭到原创，地产业改变显而易见

    记者：2002年的时候我们曾经总结过内地房地产10年现状，2007年我们再次启动这个活动，其实这有一个背景，2007之后这段时间是中国房地产尤其是北京房地产发展最为迅速，在自身发展之外也受到更多外部影响，比如说像您这样海归人士、港资投入等各种各样的影响，您站在这样的角度，觉得这十年您经历的中国房地产有什么变化？

　　李世濠：只是感受。变化这十年很多的，我是1999年来北京的，刚好不到10也就大概8、9年，我在这8、9个年头也是从事房地产的，尤其是在营销市场方面是比较专注的，在这8、9年里面我看到很多的房地产和开发商和项目，他是从最早的我看到很多时候，他是从班子过程这种模仿的形式到中段的这种改良板，到现在的自创形式，我觉得这10年变化很大。怎么会这么说呢？其实最早期我们看到开发商他们的过程设计，他们其实从南方一些比较好的楼盘和一些户型搬过来，甚至有一些别墅的，他直接到美国买一些图纸搬过来改善别墅。当时我自己有时候我们去看一些开发商的项目操作时候，跟他们的工程师聊有的候在公司把这个图倒过来看说这个图就是从那边某某设计院买过来，我觉得最早是抄袭一些产品。

　　李世濠:到2002、2003年时候，他们开始从原有的设计上他们开始改良，应用这些思想上的需求，购买者的生产习惯，或者他们通过前几年的市场转变，他觉得这个不能光干出来就是能卖，他觉得竞争也在逐渐的多样化，包括买家对产品的要求也是越来越高，所以他们在这个前提上把一些原有的设计他们会应用市场，应用他的区域，或者是应用他们产品的不同，他们会去改良再去搬到市场上。到这两年我们看到基本上很多时候是原创的东西出来，看很多的开发商在做产品的时候，他们会请一些国内或者国外的设计师，他们会提出自己的想法，比如说我想做什么产品，我想做大户型、小户型的，然后根据这么多年的开发经验，会把自己的想法跟设计师有一个良好的沟通之后会出一套真实的原创性设计去打造这么一个产品，所以我们看到目前是比较良好的、成熟的趋势，我觉得这个是我做自己开发的时候切身体会比较多的。

　　李世濠: 2005年到2007年这几年的宏观调控这样政策像国6条、国8条很多条的政策，反正我觉得看到中国对宏观调控这一手还是比较厉害的，只要他们看到市场上会有一些风吹草动或者他觉得有一些不良的反应时候，他们很快会及时的出一些政策，但是这些政策对我个人来说或者对一些行家来说，我们探讨对这些政策从某个角度来说，有一些推出来不是很成熟，可能政府也没有很深思熟虑的去推，他只是说看到问题他先堵住这个口，他并没有想到堵住这个口后续该怎么办？他只是说先把这个堵住，他没有想出很长远、系统的方面去真正的把这个问题解决。所以我觉得通过这几年国内的经济还是跟政治很挂钩的，不像欧美、东南亚他还是市场定位，我觉得在国内做生意风险还是比较大的，因为可能你今年做这个项目政策是允许你的或者政策是支持你的，但是到明年可能政府突然看到一些问题，他可能又出一些政策来阻挡你的计划，那就变成我们作为投资商和开发商来说，在市场去经营我们相对来说风险系数也是比较高的，也是由于这个问题，我们也看到在国内的开发商他们的适应能力和他们的变通能力也是很高的，所以你政府有招我们也有对策。所以在国内做开发或者做设计的时候，我觉得应变能力需要很强，适应能力也需要很强，否则你会因为某一个政策一个项目这个问题会倒。

　　记者：有很大的风险。

　　李世濠：对，感觉这个风险系数比较高的。

　　开发商必须要“快、准、狠”记者：比如说我们刚才您提到的国6条、国8条还有我们前天提出的9070，比如说这样的政策，我们说其实2004年、2005年出这样的政策，就像您说的政策就是想堵住那个口而已，他并没有真正的实施下去，所以那个时候政府大家觉得很吻合，可能现在我采访了一些地产商了解说很狠的，而且有一些地方性的法规、条例已经出来了，很细致的，面对这样情况今年很多地产商忧心忡忡，从您的角度来讲，对政策有一点什么自己的看法？

　　李世濠：像你刚才说的，其实之前的很多的宏观调控政策出来，当时是很快的一个面，大概是调转一个方向，但是通过这一年很多的细节政策出来了，作为开发商有没有能做的，就只能是说顺应政府的政策，尽可能把自己的项目做好，可能在自己的时间把握要做的紧凑一些，可能有一些政策出来的时候，比如说你的项目的规划许可证或者销售证已经拿到了，可是他不给你奖励。当时我也跟媒体说过，就是作为开发商必须要“快准狠”，就是对时间、对自己项目整体进度的时间拿捏的很好，可能因为你一天的慢下来，有一些政策会对你整个项目的政策影响很大，所以我觉得这个时间对开发商来说，目前是尤其重要的，你必须一天一天的往前赶。

　　另外除了政策之外，还有奥运的商机，之前很多的开发商也赶在年底之前要把项目的许可证拿到手可能到2008年就不允许你盖了。所以我觉得这个时间在今年来说对我们开发商来说是很重要的一个因素。

　　记者：谈到时间，也谈到奥运了，比如说我们对您的这两个项目更感兴趣，您对商业地产的操盘更感兴趣？

　　李世濠：也不是，因为我们做我们这边，我们也没有什么条件去挑项目了，只是说干好。我们拿到什么好的机会，拿到什么好的地，我们就利用地的区域和市场的需求我们会去制造一个相关吻合的产品出来，我们也是因为市场的需求做产品，只能说过往那几年我们合作的开发商他们拿的地块和上海开发商的定位都是相对来说比较高端的，和商业有结合的项目，我们个人刚好是运作这个项目，像你刚才说的，现在我们要做的两个新项目，也是跟商业有关的综合项目，有住宅、有商业，刚才他的地段可以说得天独厚，比较好的位置，所以也要打造出这样的一个区域来是一个比较高端的产品。

　　西长安街上的“空中别墅”记者：我们知道即将开始操作的项目其中一个是位于西长安街的“国悦府”，国悦府所体现的“空中别墅”是一个什么样的概念？

　　李世濠：对。国悦府是一个10多万平米的综合项目，他有一个6万多的商场，有差不多6万多的住宅，住宅来说他分开两部分，一个是公寓的小户型，另外一个是偏大的豪宅，300到800平米的，在300到800平米的公寓里面我们还有17、18套空中复式，占的比较大，所以在这个复式的结构来说，加上他的平米数也是比较大的，所以我们就把他定位为一个别墅型的这么一个产品，而且他是在高层，所以他是凌驾于一般的底层公寓，他可以看到比较远的风景，所以我觉得为什么叫空中别墅？因为它有别墅的这么一种功能，有500到800平米这种大面积10倍的空间，但是它又在天空上看到很远的景观，所以我们就说他应该赋予一个空中别墅的概念，这么一个享受的功能而定位的。

　　记者：从产品差异化来讲，这个和您以前做过其他的别墅，您觉得从别墅各方面差异化来讲，最重要的一个点是什么？

　　李世濠：他们两个是不同的，一个是以前做的，或者说目前普遍市场有的别墅他一般是在郊区或者是占用比较大的绿地，他是属于郊区别墅了，但是我们这个是在市中心，所以他给予买家或者购买者的功能和感受是两个概念，他更适合一些喜欢在城市里面生活的，比较便利的生活的一些人群，但是同时用一些比较大的空间、功能能做一些愿景或者做一些私人会所的这种功能，我觉得我们国内比较少，当然你想要一些鸟语花香，一些比较大片的绿地，而且我们郊区的生活，那当然目前很多北京其他的别墅也是不错，那么说可能是购买者的需求是不同的，比如说一个人买一辆纺车和买一辆跑车，可能买这个车的目的需求、功能上是不同的，但是并不能说哪一个好，他都有他的优越性，只能说适合哪一个人更多一些而已。

　　记者：当时接这个项目的时候，您觉得在长安街做这个项目有什么样的考虑，是不是觉得很新奇有挑战？

　　李世濠：确实是，我们都知道全中国就一条长安街，而且长安街从他的历史，从他在中国人民心中的地位也是历史悠久的，最长的是长安街，而且我们也看到中国最大古老的建筑物：中南海等具有历史情结的东西都在长安街上，天安门、中南海、国家政府机构，包括现在新的国家剧院、博物馆都是沿着长安街上，尤其可见长安街这个命脉的历史氛围是多么厚重。我觉得在那么重要的一个街上我们能拿到一块地，而且是做住宅，我觉得是很得天独厚，而且我月的有很多中国人而且外国人也好，如果说他知道有这么一个露头是长安街上，我觉得很多人都想永远，在长安街比较好，另外过100、200年之后他的子孙就说，我的家就是在长安街上。他可能跟很多以前皇帝这些大官住在同一个位置上，我觉得他不光是居住的，而且是一种身份的象征，他应该是有一种传世的东西。

　　记者：李总您的爱好也是比较多的。

　　李世濠：对，爱好比较广泛。

　　记者：您最喜欢的前三种运动方式是什么？

　　李世濠：开车、打高尔夫、唱歌。