中国的商业地产应该怎样做才能赚到钱呢？在今天无论是大型商业项目，还是社区商铺、特色商业街，失败的商业地产项目并不鲜见，它们都面临着同样的经营问题：所谓的人气没有起来，经营惨淡，租金回报难以维持投资支出。

    那么香港的同行操作经验又是怎样的呢？在这里和大家分享一二吧。

 　　
　　吸金理由1：准确定位是关键
　　
　　购物中心是商业地产中相当重要的组成部分，香港的购物中心产业从二十世纪六十年代开始发展，迄今已经建设了近50个大型购物中心，其建设速度之快，密度之大，在全世界范围内都很少见。

　　有人把这归结为购物中心选址难，事实上，很多时候这是因为我们的选址思路太传统。以香港一年前开业的观塘APM商场为例，在香港大多数人都认为，商场最好的位置应该在旺角或铜锣湾，而APM位于观塘，这是香港传统老工业区，它的旧址是工厂，周围环绕着的大多数也是工业用地（目前多数已经废弃），再外围才是住宅区。香港新鸿基集团拿下那块工业用地后，补足商业用地差价，开商场。这个在老社区里的新商场，用了三年时间寻找定位：香港的多数商场晚上营业到九、十点，但APM营业到十二点，个别店铺营业到凌晨两点；多数商场以家庭消费者为主，而APM瞄准19-39岁的年轻人……

　　事实证明，香港新鸿基的定位给它带来了很好的收益。APM商场去年全年租金收入为2.4亿港币，对比10年前以20亿港币建筑成本兴建APM，这样的租金收入相当可观。不仅如此，APM还带动了邻近地区的商铺升值。
 
　　吸金理由２：综合开发，资源共享

　　香港的商业地产鲜有单一项目，即使不是一家公司在一个地块上开发几种类型的房产品，也会由几家公司合力开发某个区域做不同类型产品——不同产品类型之间的资源互通互用才能产生更大利润，或许香港的开发商们是这么想的。

　　比如香港国际金融中心项目，事实上它并不仅仅是国际金融中心一期、二期写字楼，还包括IFC商场、香港四季酒店、精装修服务公寓四季汇。这是一个工作、消费、居住的混合，在香港开发商看来，最好的房地产开发配比就是：1/3住宅+1/3写字楼+1/3商业物业。最明显的回报就是四季汇的公寓出租率，这个每平方尺平均月租价高达65港币的服务公寓，目前的出租率超过96%，租金价格从第一期推出时的每平方尺53港币，上涨到第三期的67港币。现在他们平均每星期会收到150个左右新的租务查询。

　　创纪之城也是这样一个项目，它由一系列沿观塘道兴建的高科技甲级智能商厦群及大型商场组成，提供超过33万平方米的写字楼及大型商场。

　　吸金理由３：该省的钱每一分都要省

　　不是只有戏剧有“台上1分钟台下10年功”的说法，香港的商业地产也有前台、后台的区别。逛香港的购物中心对消费者来说绝不仅仅是商品的吸引，它的空间设计也让人很舒服，比如层层退进的中庭，开阔的休息区，即使不买东西，逛街也是种休闲。但如果你到后台操作区去看看，情况可能就不是这样了。

　　台前宽敞的走道，到了操作台可能剩下不到1/3；光感十足的照明到了操作台可能瓦数低了一半，数量也少了50%；所有专柜工作人员上下班不得从前台进出，而是走后门的操作区……华润集团在深圳投资开发的万象城商场里，笔者发现洗手间的擦手纸居然正好是一只手掌大。“别小看这张纸，每年能为我们省下近20万元的开支呢。”华润新鸿基房地产有限公司助理总经理陈进在一次论坛特别提到，深圳的这套省钱之道，非常值得我们同行借鉴。一边做减法，一边做加法，省钱就是赚钱。

　　在香港，我们会发现，顾客上下车往往都在建筑里完成，而不像国内的一般大城市，通常在街道上完成。深圳万象城做得更彻底，每一层商场都有停车场，顾客可以直接把车开到想逛的楼层。这在我们看来绝对是侵占营业面积减少收入的做法，在他们看来却是吸引人流、留住顾客的好方法。拥有1300多个泊位的停车场，每天2-3轮的车流，让深圳万象城的经营者坚信他们牺牲一部分营业面积的做法是对的。借取香港、深圳等地同行的成功经验，如果我们在做项目开发的时候多想想，成功的办法就会源源不断的出来。