国际零售商大举进入支撑北京商业地产行情

    “2006年年末至今，北京高档商铺租金上升1.4%，同时其空置率下降1.5%。”仲量联行北京研究部主管凯安娜日前表示。与普通住宅相比，1%的租金涨幅对市场的影响似乎微不足道，但多家研究机构的数据监测，今年北京商业市场表现活跃，尤其是购物中心供应集中，如新光天地、美罗城、银座Mall、昆仑汇和嘉茂购物中心都于今年上半年开张营业后，日坛国际广场、朝外SOHO、世纪财富中心、大钟寺国际商业广场等项目陆续对外营业，还会使北京商铺市场下半年的新增供应量达到近200万平方米，整个商业市场进入空前的供应高峰。凯安娜认为，出现供应量放大而租金持续看涨的市场现象，国际零售商大举进入北京市场是主要原因。

    高档商铺国际品牌云集

    走进开业两个多月的新光天地商场，记者发现CHANEL、GUCCI、PRADA等10大国际顶级品牌旗舰店以及DUNHILL、ANNASUI等来自全世界数百个品牌云集，且整个商场未看到未出租的摊位，与以往北京新开商场相比，出租率极高。记者了解到，计划在下半年营业的商铺项目如建筑面积近9万平方米的四季商城购物中心，已被LVMH集团，即连卡佛百货100%预租；同时，GiorgioArmani、D&G、Hermes等品牌也确定在建筑面积5万多平方米的银泰国际中心“定家”……

    仲量联行北京董事总经理及中国区商铺业务负责人翰德伟解释说：“如果零售商看好一个项目的品质和地理位置，即使租金高昂他们也愿意选择，进驻最好的购物中心将确保他们获取竞争优势。鉴于大多数零售商都计划在北京奥运会前完成开店，因此零售物业的业主应争取尽早部署并完成他们的租赁业务。”这无疑成为北京整体商铺租金价格上扬的理由。

    散权商铺频频“天价”出手

    记者近日在百度输入“北京商铺、天价”几个关键词，搜索到的相关网页就有260多万篇。仅在今年上半年，就频频报出CBD区域的SOHO尚都售出12万元/平方米的商铺，一天销售额突破13个亿；马连道核心区的鼎观格调商务茶院商铺尽管售价高达3.2万元/平方米，但推出100套底层商铺仅七天就被抢购一空等案例，均成为所在区域内商铺出售最高价的典型代表。此外，靠近地铁沿线的sunnytown商业街和明天第一商街，统统出现热销，而投资客包括来自山西、浙江温州等多个外省人士，不仅仅限于北京人。

    正是由于目前消费者对商铺投资的热衷，让不少投资者对“高价位购买商铺是高风险代表”的观念开始萌生，凯安娜则认为这样的定论有误区。“散权商铺本身是比单一产权的商铺投资风险大，但关键不是看售价，还要看所购买的商铺是否有特色，周边是否有大量人流，性价比是很重要的。”她提醒投资者，如果是选择投资小高层的商铺，选择层高商铺风险最大；此外，由于散权型商铺的开发商只负责卖房而不考虑后续经营，因此在同一个项目中出现经营对手才是承租者的最大风险。

    北京商铺有效供应仍不足

    商业的特殊性决定了其放量不等于有效供应。DTZ戴德梁行商铺部研究人员指出，虽然有上百万平方米的商业放量，但由于开发商对项目的盲目乐观，使得很多项目的自身条件与商家的实际需求之间存在着较大差距。实际上，北京商铺市场仍然处于有效供应不足的局面。