购物累了可以休息一下，饿了有地方吃顿美食，不用出楼还可以和朋友玩一场游戏，恋人们还可以买张电影票享受一下两人世界……这就是目前被称作最先进的商业业态——— SHOPPINGMALL。
   
　　2005年以来，“‘MALL’改变生活”的广告语充斥郑州，但时至今日，人们似乎没有感觉到这个令开发商蜂拥而上的“新购物体验”所应该具有的聚集力。
   
　　“郑州目前实际上没有真正意义上的‘MALL’。”大商集团郑州新玛特购物广场有限公司开发部发展总监李华伟一语道破天机。
   
　　“MALL”，难道只是包装？抑或说，郑州“MALL”尚缺乏强壮的骨架？

　　“MALL”为什么没有让人眼前一亮？
   
　　7月10日，记者来到二七广场，这里，汇集着3个“MALL”。
   
　　当记者问在这里逛街的感受时，一个女孩告诉记者：“在这里逛街就和步行街的感觉差不多，没什么特别。”
   
　　“那你知不知道这里是SHOPPINGMALL？”记者问。
   
　　“呵呵，不清楚。”女孩回答说，从2005年上大学就开始在二七广场逛街，没有感觉到哪一个地方的环境和其他地方有什么很大的不同。
   
　　据记者了解，从2005年至今，郑州至少有七八个商业地产项目在打造“MALL”，但它们无论是建筑风格还是业态布局，似乎还没有实现一个质的突破。
   
　　李华伟说，近两年，“MALL”在郑州，尤其是在火车站附近的业绩并不理想，一个原因可能是“MALL”定位与城市区域功能的矛盾。“百年德化项目在德化街上，周边都是小商品市场，这与它的消费群体是有冲突的。对于‘MALL’来说，项目的选址，是第一要素。”
   
　　“‘MALL’动线设计不合理，使人们没有实现‘体验购物’的初衷，也是其中很重要的一个原因。”河南裕鸿置业王成伟告诉记者。王成伟说，“MALL”商业空间是流动的空间，其动线设计着重体现了空间与空间之间的序列连续以及对人流的控制。大型购物中心大多采用主动线、副动线、店内动线相结合的商业动线布局。主动线主要考虑整个商场人流在商场内流动的完整对流性，以及客流在商场内的平衡流动和到达各个功能区域；副动线通过与主动线的连接，使客流在商场内的平均流动，把消费者尽可能送到每个商铺前面，维持各商铺客流的平衡；店内动线，则是将消费者引导到陈列区或交易区，完成客流的定向引导功能。但目前，有些开发商或是为了便于分割出售，或是为了降低成本，并没有在规划动线上下足工夫。而这，也直接影响了“MALL”的功能。
   
　　“郑州就是缺少一个真正意义上的SHOPPINGMALL，虽然很多公司都在尝试，而这个业态也是一个城市商业发展必不可少的一部分，但操作上的难度，并非一般房地产开发商所能为。”郑州人从众地产顾问有限公司总经理李雪胤多年都在关注“MALL”的发展，但“商业”与“地产”在操作模式上的根本不同，使他对商业地产中“MALL”到底如何运作深表怀疑。

　　谁懂“MALL”游戏？
   
　　李华伟告诉记者，百货业的竞争和转型，使百货业希望找寻一种理想的经营方向。同时这几年不少房地产开发商也热衷于商业物业的开发，同时他们也在找寻一种理想的招商、经营手段。不谋而合的是，百货企业和开发商都不约而同地关注并引进了“SHOPPINGMALL”即“大型购物中心”的经营方式。
   
　　就是在这种“摸索”的过程中，问题出现了：在郑州这座商城中，在现有的几个成熟商圈之内，并不是所有的商业都能够人潮涌动，市场兴盛。比如郑州某大型商场，当年号称郑州第一，却屡次更换东家和操盘手，从分割销售到整体招商，所有运作方法几乎使用一遍，目前仍然不温不火。
   
　　王成伟认为，事实上，商业运营本身是个非常专业的领域，只有专业的商业运营企业才真正懂得其中的游戏规则。而开发商从住宅开发开始，融资、拿地、调研、规划、建设、营销、售后等各个流程下来，多数已经是焦头烂额，再让开发商投入商业运营实在有些勉为其难。而作为开发商的身份，开发利润的驱使，很容易使开发商放弃“MALL”的持久经营属性。“相对于专业的商业运营企业而言，开发商对商业是个外行。由外行设计建造的商业设施交给专业人士使用，自然不会完全符合要求。”做了多年的地产开发总工，让王成伟对商业地产开发感触颇深。他说，从商业地产的运作模式来说，构成一个商业地产的完美链条要有4个环节：地产商、投资商、经营商、物业管理。现实中4方交接很不规范，潜藏着巨大的投资前期风险。开发商、运营商、投资人，在商业地产中的这3种人，看上去目标似乎一致但却貌合神离，注定了他们的合作是一个艰难的历程。而如果其中一方要担当起发展商和经营商的双重角色，当面对前期招商出售和后期经营管理上的矛盾时，单在利益权衡下心理上的矛盾都是不容易解脱的。
   
　　而大商集团巨资拿下金博大之后，之所以迟迟不在郑州扩大地盘，也是因为他们发现很难在现有的商业地产项目中找到符合他们定位、运营、管理等方面需要的场地。李华伟告诉记者，“我们经过了长期的考察决定进入郑州国贸中心，因为这个项目我们从一开始就介入，在规划方面郑州国贸中心完全按照我们的方案进行设计和修改。”