在距离五角场中心商圈最近的邯郸路上，百步之内有三家店铺挂着“转租”、“转让”的信息。其中位于邯郸路583号的烧烤店刚开业不久，还在试营业阶段，新装修的玻璃门上就贴上了“转租”的信息。

　　烧烤店的老板姜先生告诉记者，自己在电信局工作，做诺基亚手机的代理，收入还不错。前段时间听朋友说，五角场的商业发展很有潜力，现在投资肯定能赚钱，于是抱着试试看的心态开了这家烧烤店。考虑到资金实力，姜先生先租下一间门面，租期一签就是5年。

　　刚经营了几个月，姜先生发现：五角场的生意并不好做。尤其是周一到周五，固定消费人群很少；非但生意不好做，这里商铺租金丝毫不便宜。150平方米的烧烤店月租达5万元，平均11元/平方米/天，这个价格对餐饮门店来说是比较高的。距离烧烤店几步之隔的另一间正在转租的50平方米小店，日租金更是达到了15元/平方米。

　　五角场的商铺正经历“无量空涨”：单价、租金飙升，接盘的中小投资者、商户压力也日增。

　　大盘惜售推高行情

　　万达广场、百联又一城、东方商厦……随着大商场陆续入驻，作为上海东部副中心商业圈的五角场整体初见规模。考虑到大盘往往“只租不售”，商圈中的销售型商铺一经面世便有大量投资客追捧。

　　作为商圈内第一个销售型的商场，九隆坊从去年年底开盘至今半年时间，销售已近尾声，仅剩下几套地下一层商铺，以及开发商保留的三套位置较好的一楼底铺。

　　九隆坊位于黄兴路中段，总建筑面积超过25000平方米，铺位逾250个。该处商铺单价在1.7万～3.5万元/平方米，具体为：一楼3.5万元/平方米，二楼2.5万元/平方米，三楼2～2.5万元/平方米，四楼1.7万元/平方米。

　　据了解，目前九隆坊销售已达95%，其中约九成买家为投资者。本地买家以杨浦区的白领、投资人为主，外地买家则以江浙一带的投资客为主；自用型的买家多为中档的品牌商。

　　相对于五角场核心商业区的大型商业，九隆坊这样中档定位的商场走“小而精”路线，适合中小型投资者，与万达广场、百联又一城等主题商业项目形成了互补。

　　单价一年翻番？

　　同样是五角场商圈为数不多的销售型商场，一街之隔的东上海乐活广场推出的商铺比九隆坊更贵了一头。

　　据一位销售人员介绍，该商场商铺的总价在500万～600万元。其中位置较好的主力旺铺面积约80平方米，单价在7万～8万元。最贵的还有9万多元/平方米的，最便宜的也要2万多元/平方米。单价低的商铺面积比较大，一般在200～300平方米，因此总价也在500万～600万元。

　　不到一年时间，五角场商铺的行情价格上涨了一倍。

　　一位不愿透露姓名的开发商表示，五角场商铺价格较贵的原因有二：商圈的投资潜力被提前释放；产权式销售型商铺比较少。

　　很多投资者、手里有商铺的小业主认为，五角场已进入爆发性增长阶段，投资价值有质的提升，因此出现了盲目提高售价、租金价格的现象。面对开发商和前期投资者趁机抬价，一些欲进入五角场的投资客只能望铺兴叹。

　　中小商户无力“养铺”

　　虽然五角场商铺售价依然高企，除了周末之外，五角场却远没有中山公园、徐家汇商圈热闹。由于“五角场彩蛋”的设计使得中心地区的人流必须经由地下通道过街，使得中档定位的地下购物广场都比地面环境幽雅、干净气派的大商场要来得热闹。

　　沿街商铺或者办公楼裙房一般没有统一的管理公司，比较适合兼顾经营的自用型客户；对于比较专业的商铺投资者来说，类似九隆坊、东上海乐活广场的项目适合长线投资。这两个项目在前期都是由开发商负责统一招商管理，租金有保障，而且不至于空关。

　　当前商圈周边的零散商铺经营情况明显不容乐观。由于租金一路上涨，不少商户纷纷转让、退出市场。不少投资者坦言，目前五角场整体商圈的竞争压力很大，经营情况很难达到类似徐家汇、南京西路等成熟商圈大小商家都盈利的局面。一些大型的商场周一到周五期间，门庭冷落，广场上只有三三两两闲逛的人，对商场活动并不感兴趣。五角场商圈至少需要1～3年的养铺时间。

　　然而，大型商场靠着财大气粗来养铺。实力不强的中小商家日子就没有那么好过。店铺关了又开，开了又关。