广州房地产市场的投资产品种类繁多，如何从中挑选出最具有“钱”景的项目，则需要投资者具有锐利的眼光。随着从外地来穗工作的职业人士日益增多，“酒店式服务公寓”正受到青睐。金版记者实地走访了广州目前在售的两座“酒店式服务公寓”———锦源国际公寓和珠江新岸公寓，从两者所处的不同地段、投资回报方式进行分析。

　　目标客户群在高端　　

　　与传统房地产市场中强调地段的意义相比，“酒店式服务公寓”产品对于地段的要求更加严格。外国企业和外籍、外地员工的聚集流动区域，酒店、商业和娱乐业配套发展成熟的商业中心，都将成为酒店式公寓投资者追逐的热点区域。　　

　　据从事房地产工作近10年的刘先生介绍，“酒店式服务公寓”的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等，他们大多拥有在酒店公寓商住及安置家人的需求，而这些客户的租期一般为半年或更长，且能够负担较高额的房租费用，“钱”景看好。　　

　　“以锦源国际公寓为例，其周边拥有多个专业批发市场，加之临近北京路商业步行街，是来穗经商、旅游的港澳台、外籍人士常来之地，除了上述目标客户群，一些小型公司、商铺老板也会将其作为商住使用。”刘先生分析，这部分目标客户普遍希望在市中心或交通便捷地区生活，既能享受普通公寓所没有的有偿商务服务和传统酒店的硬件配置，又具有一定水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，“既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的专业服务和良好环境。”　　

　　针对这一市场现状，锦源国际公寓和珠江新岸公寓的主打户型均为50平方米以下的小套间，两者均拥有商铺、游泳池、会所等配套设施，将居家生活和商务活动更好地融为一体。

　　“包租”VS“返租”　　

　　昨日上午，金版记者在位于北京路南段的锦源国际公寓见到了投资者杨先生，他正与两位朋友在售楼部讨论刚看中的一个43平方米套间，总房价约为75万元。　　

　　“按照首付40%、按揭20年来计算，购置该房产之后，每个月需承担3600多元的月供。根据我对附近房地产租赁市场的了解和对比，投资回报率可维持在6%左右。”目前已分别在北京、广州拥有两处房产、一间商铺的杨先生表示，由于锦源国际公寓引入了酒店式公寓管理公司，为业主提供“分成包租”的专业服务，因而比起同价位的纯住宅物业将更具投资“钱”景。　　

　　据了解，锦源国际公寓发售时已与一家香港专业服务公司签订了长期合作协议，由其为该公寓提供成熟的全套酒店式服务，以及对有意向的业主统一进行家私、电器等配套设施，以37平方米和43平方米的套间为例，每套物业所需支付的配套设施费用为3-5万元。　　

　　“业主可以自愿选择与该公司签订1年以上的合作协议，将所购物业以‘分成包租’的形式交给对方全权打理，由对方负责落实租赁客源、为客人提供酒店式房间服务等，每个月的总租金收入扣除管理费、水电费、房间服务费各项支出后，再与业主三七分成。”在场一名销售人员解释道。　　

　　而位于海珠区广州大桥南的珠江新岸公寓虽与锦源国际公寓相当，但其部分单位采用了“返租”的方式。“目前17、18楼两层的在售单位均可与开发商签订3年返租协议，由其以8%的回报率按月向业主提供租金保障。”珠江新岸公寓的销售人员表示。据悉，该盘户型面积为50-90平方米，主力户型为50平方米左右的单间和一房一厅，平均每平方米1.8万元的在售价格已包含全屋的家私电器及床上用品，买家可真正实现“提着行李即入住”。

　　■睇盘锦囊　　

　　六睇酒店式服务公寓　　

　　一睇位置：是否具备可持续发展潜力。　　

　　二睇配套：全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。　　

　　三睇物管：有专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司进驻将更具“钱”景。　　

　　四睇客源：每年、每月甚至每周的租赁计划都应该有。　　

　　五睇推广：持续、稳定的市场传播是物业发展的基础。　　

　　六睇态势：当地整体经济的发展态势要密切留意。　　

　　■税收提点　　

　　据广州市地税局有关人员介绍，酒店产权式经营业主取得的收入要缴税。根据国家税务总局《关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）规定：“酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照‘服务业-租赁业’征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。”所以，如果投资者购买酒店式公寓，取得收益后应按照“服务业-租赁业”5%的税率征收营业税，按照财产租赁所得项目20%的税率征收个人所得税。

　　金手指　　

　　统一包装管理很重要　　

　　酒店式服务公寓通常是由开发商先将产权卖给业主，再由业主与酒店管理公司签订长期合同，委托其经营管理并定期获得分红。有业内人士指出，此类投资模式不仅回报稳定，且风险也相对小于其他物业类型。　　

　　“北京路三星级丽都酒店平时的房价打折后为307元/晚，文德大厦45平方米的一房一厅租金是2300元/月，虽然两者与锦源国际公寓存在一定差距，但也可以作为当地租赁市场的一个参照。”一位酒店式公寓管理公司负责人阿辉预测，锦源国际公寓交付使用之后，经过1年左右的推广期将可培育出与丽都酒店相当的成熟租赁市场，以43平方米的套间为例，预计分成前的租金为300-380元/晚或5800元/月。　　

　　不过，也有投资者指出，高回报与高风险是联系在一起的，投资“酒店式服务公寓”需要货比多方睇真D.从事酒店管理3年多的老蒋就认为，目前广州在售的多个酒店式服务公寓项目均存在非统一经营管理的弊端。　　

　　“开发商提供的专业酒店管理是由业主自愿选择的，这就容易造成一栋楼同时出现‘你是投资，我是自住’的现象，对比传统酒店而言将显得不够正规。”老蒋表示。而在租赁市场方面，如果没有统一的包装和经营管理，难免出现业主为了抢夺市场主动压低租价的可能，这样一来楼盘的整体形象和市场价格就会受到影响。　　

　　“酒店式服务公寓具有高投资价值，但却与股市一样是高端市场的高风险产品，因此要求投资者拥有极准确的投资眼光。”一业内人士表示。

　　锦源国际公寓

　　地理位置：越秀区北京路　　

　　均价：1.75万元/平方米　　

　　物业管理费：2.8元/平方米/月　　

　　预计投资回报率：5%-10%　　

　　项目概况：总楼高36层，其中负四层至负二层为地下停车场，负一层至裙楼八层为商场（只租不售），10-36层为面积37-212平方米的公寓　　

　　户型比例：建筑面积37-55平方米占84%、79平方米占8%、204-212平方米占8%；其中10～27层部分可售单位为193套。实用率在74%.　　

　　配套设施：9层和22层约3000平方米的双会所设计，另配有露天泳池。

　　珠江新岸公寓　

　　地理位置：海珠区滨江东路、靠近广州大桥西侧　　

　　均价：1.8万元/平方米　　

　　物业管理费：5.2元/平方米/月　　

　　预计投资回报率：8%　　

　　项目概况：总楼高32层，一楼为商铺、二、三楼为写字楼、四楼有游泳池、餐厅等，5楼以上为服务式公寓。　　

　　户型比例：建筑面积为50-90平方米，以50平方米左右的单间和一房一厅为主力户型，共700多套公寓。　　

　　配套设施：公寓内包括恒温泳池、住户专享的无国界餐厅、健身中心等。

　　金算盘　　

　　建筑面积单价：17185元　　

　　折扣：95折　　

　　成交价：741000元　　

　　4成首期楼款：301000元　　

　　买房购房综合税费：11650元　　

　　贷款额：44万元　　

　　贷款年限：20年　　

　　月供额：3634元　　

　　投资回报率：根据目前的市场行情，拟定理想租金价格为380元/晚，再按60%的月入住率计算，扣除管理费、水电费、电话费、ADSL及电视费等约800元的各项杂费支出，每月（30天）纯收益为「380元/晚×30天-800元杂费-3634元月供」×70%=4876.2元　　

　　（注：以锦源国际公寓为例）